일반적으로 정부가 다주택자 규제를 강화하면 집값이 하락할 것이라고 생각합니다. 하지만 제가 현장에서 직접 확인한 바로는, 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 이후 오히려 매물 잠김 현상으로 가격 상승 압력이 커질 가능성이 높습니다. 대출 규제는 강화되고 보유세는 역대급으로 오를 것으로 예상되는데도, 왜 집값 폭등을 전망하는 전문가들이 있는지 그 메커니즘을 살펴봤습니다.
양도세 중과 부활, 매물은 어떻게 될까
5월 9일은 단순한 날짜가 아니라 부동산 시장의 분기점입니다. 이날을 기점으로 양도세 중과 유예가 종료되면서, 다주택자들이 집을 팔 때 내야 하는 세금이 급격히 높아집니다. 여기서 양도세 중과란 주택을 여러 채 보유한 사람이 집을 팔 때 일반 세율에 추가로 부과되는 세금을 의미합니다(출처: 국세청).
구체적으로 3주택자는 기본 세율에 30%p가 추가되고, 2주택자는 20%p가 더해집니다. 종합소득세 최고세율 45%에 중과세율까지 더하면 최고 75%, 여기에 지방세까지 포함하면 82.5%라는 살인적인 세율이 적용됩니다. 제가 상담했던 한 투자자분은 "이 세율로 팔면 차라리 보유하는 게 낫다"고 하셨는데, 실제로 많은 다주택자들이 같은 생각을 하고 있습니다.
지금은 5월 9일 전까지 팔면 중과를 피할 수 있어서 급매물이 나오고 있지만, 이 시점이 지나면 상황이 완전히 달라집니다. 82.5%의 세금을 내고 팔 사람은 거의 없기 때문에, 매물이 시장에서 자연스럽게 사라지게 됩니다. 유통 물량이 줄면 가격은 올라갈 수밖에 없는 것이 시장 원리입니다.
토지거래허가구역의 경우 허가까지 약 2주가 소요되므로, 실질적인 마지막 거래 시점은 4월 중순 정도로 봐야 합니다. 이 시기를 놓치면 매도자들은 세금 폭탄을 피할 방법이 없습니다.
보유세 인상, 버티기 전략은 통할까
정부는 공식적으로 보유세 인상을 예고하고 있습니다. 공시가격 상승과 공정시장가액비율 조정이 동시에 진행될 것으로 보입니다. 공정시장가액비율이란 실제 시세 대비 과세 기준이 되는 공시가격의 비율을 말하는데, 현재 60%대에서 80~100%까지 상향될 가능성이 있습니다(출처: 국토교통부).
솔직히 이 부분은 제가 가장 우려하는 대목입니다. 2025년 3월 발표될 공동주택 공시가격은 최소 10% 이상 오를 것으로 예상되는데, 여기에 공정시장가액비율까지 높아지면 보유세 부담이 기하급수적으로 증가합니다. 실제로 문재인 정부 당시 종부세를 개인 기준 3억, 법인 기준 7억까지 납부한 사례가 있었습니다.
현재 정부의 발언들을 보면 "버티지 못하게 하겠다", "파는 게 유리하게 만들겠다"는 메시지가 명확합니다. 이는 보유세를 통해 다주택자들을 압박하겠다는 의지로 해석됩니다. 주요 압박 요인을 정리하면 다음과 같습니다.
- 공시가격 10% 이상 인상
- 공정시장가액비율 80~100% 상향
- 종합부동산세율 추가 인상 가능성
- 2주택자 중과 재도입 검토
문제는 보유세가 세후소득에서 나간다는 점입니다. 소득세, 건강보험료 등을 모두 내고 남은 돈에서 또 세금을 내야 하니, 체감 부담은 실제 세율보다 훨씬 큽니다. 제 생각에는 이 정도 보유세 부담이라면 상당수 다주택자들이 정말로 매도를 고려할 수밖에 없을 것 같습니다.
매수자는 누구인가, 수요는 충분한가
여기서 핵심적인 의문이 생깁니다. 대출 규제가 강화되고 주담대 한도가 6억으로 제한된 상황에서, 도대체 누가 이 비싼 집을 살 것인가 하는 점입니다. 더구나 전세끼고 매수할 수 있는 자격도 무주택자로 제한되어 있어, 갈아타기도 쉽지 않습니다.
하지만 시장을 자세히 들여다보면 이야기가 달라집니다. 5월 9일 전에 사야 한다는 인식이 무주택자들 사이에서 확산되고 있습니다. 지금 나온 급매물이 5월 9일 이후에는 다시 가격이 오를 것이라는 전망 때문입니다. 실제로 강남 일부 단지에서는 전고점 대비 5억 정도 낮은 가격에 매물이 나왔다가 빠르게 거래되는 경우도 목격했습니다.
무주택자뿐만 아니라 1주택자들의 갈아타기 수요도 무시할 수 없습니다. 마포·성동 같은 비강남권 1주택자들이 상대적으로 가격이 많이 빠진 강남권으로 이동하려는 움직임이 있습니다. 예를 들어 잠실 엘르시티는 신고가 37억까지 찍었다가 현재 30억 초반대 매물이 나온 상태인데, 이런 기회를 잡으려는 수요층이 분명히 존재합니다.
토지거래허가구역 규제로 처분조건부 1주택자는 전세끼고 매수가 불가능하다는 점은 아쉽습니다. 이 제도가 없었다면 거래가 더 활발했을 것이고, 급매물 소진도 빨랐을 텐데 말입니다. 하지만 현금 동원력이 있는 고소득 무주택자들은 여전히 시장에 남아 있고, 이들이 5월 9일 이전 마지막 기회를 노리고 있습니다.
공급 부족, 근본적 해결책은 없다
결국 이 모든 논의의 핵심은 공급입니다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 역대 최저 수준으로, 신규 공급을 통한 시장 안정화는 기대하기 어렵습니다. 재고주택 물량을 일시적으로 시장에 풀어내는 것이 정부의 유일한 카드였는데, 이마저도 5월 9일 이후에는 효력을 잃게 됩니다.
제가 판단하기에 이번 정책은 단기적 매물 출회에는 성공했지만, 중장기적으로는 오히려 공급 부족을 심화시킬 위험이 있습니다. 매물이 잠기면 거래는 소강상태에 빠지지만, 호가는 즉시 상승합니다. 5월 9일 이전 급매 가격으로 바로 거래되지는 않겠지만, 가을 이사철이 되면 실거래가도 따라 오르기 시작할 것입니다.
과거 2018년 9·13 대책 이후에도 비슷한 패턴이 반복됐습니다. 6월 1일 종부세 강화 전에 급매물이 쏟아졌다가, 이후 매물 잠김으로 가격이 재상승했던 경험이 있습니다. 시장은 단기적 충격에는 반응하지만, 공급이라는 근본 문제가 해결되지 않으면 결국 가격은 다시 오릅니다.
정부가 보유세를 아무리 올려도, 82.5% 양도세를 내고 팔 사람은 없습니다. 차라리 보유세를 내면서 버티는 쪽을 선택하게 될 것입니다. 실제로 연간 보유세 수천만 원을 내더라도, 매도 시 수억 원의 양도세를 내는 것보다는 낫다는 계산이 나옵니다. 이것이 제가 5월 9일 이후 집값 폭등 가능성을 배제할 수 없다고 보는 이유입니다.
부동산 시장은 정부 의지만으로 움직이지 않습니다. 세금 정책으로 단기적 압박은 가능하지만, 결국 수요와 공급이라는 시장 원리를 거스를 수는 없습니다. 5월 9일은 하나의 분기점이 될 것이고, 그 이후 시장이 어떻게 반응하는지 지켜봐야 합니다. 다만 무주택자라면 지금 나온 급매물을 신중하게 검토해볼 시점이고, 다주택자라면 양도세와 보유세를 정확히 계산해서 보유 전략을 재점검해야 할 때입니다.