저도 지난해 집을 알아보면서 '지금 사야 하나, 조금 더 기다려야 하나' 고민이 정말 많았습니다. 특히 정부 정책이 수시로 바뀌는 상황에서는 타이밍을 잡기가 더 어렵죠. 2025년 5월 9일을 기점으로 양도소득세 중과 유예가 종료되면서, 지금 부동산 시장은 매도자와 매수자 모두에게 중요한 전환점이 되고 있습니다. 다주택자들은 세금 부담을 피하려고 서두르고 있고, 무주택자 입장에서는 이 시기가 저렴하게 매물을 확보할 수 있는 마지막 기회가 될 수 있다는 분석이 나옵니다. 저는 4억 7천 아파트를 급매로 4억 4,500만 원에 구입하면서 이런 시장 흐름을 직접 체감했습니다.
5월 9일 전후 대출 전략과 LTV 활용법
5월 9일 이전에 계약을 체결하면 생애최초 주택구입자는 LTV(주택담보인정비율) 70%까지 대출을 받을 수 있습니다. 여기서 LTV란 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 의미하는데, 쉽게 말해 15억 원짜리 집을 살 때 최대 10억 5천만 원까지 은행에서 빌릴 수 있다는 뜻입니다. 저는 이 부분을 꼼꼼히 따져보지 않았다면 초기 자금 부담 때문에 집 구입 자체를 포기했을 겁니다.
특히 전세가 끼어 있는 매물의 경우, 생애최초 구입자는 더 유리한 구조를 만들 수 있습니다. 예를 들어 15억 원 매물에 전세 10억 원이 있다면, 본래 5억 원을 현금으로 준비해야 하지만 LTV 70%를 활용하면 약 10억 5천만 원까지 대출이 가능하므로 실제 필요한 자기자본은 훨씬 줄어듭니다(출처: 금융감독원). 전세 보증금 10억 원을 제외하더라도 5천만 원 정도만 추가로 준비하면 계약이 성립되는 구조입니다.
반면 5월 9일 이후에는 이런 혜택이 대폭 축소됩니다. 다주택자들은 양도세 중과가 다시 적용되기 때문에 매물을 시장에 내놓지 않을 가능성이 높고, 무주택자는 대출 한도 축소로 인해 집을 살 기회 자체가 줄어들 수 있습니다. 저는 이 타이밍을 놓쳤다면 지금보다 훨씬 더 오랜 시간 집을 구하지 못했을 거라고 확신합니다.
주의할 점은 KB시세(한국부동산원 아파트 시세) 기준으로 대출 한도가 산정된다는 것입니다. KB시세란 전국 아파트 실거래가를 기반으로 산출한 공신력 있는 기준 가격을 말하는데, 계약 시점부터 잔금일까지 시세가 상승하면 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 예를 들어 14억 9,900만 원에 계약했는데 KB시세가 15억 5천만 원으로 오르면 대출 가능 금액이 6억 원에서 4억 원으로 줄어들 수 있으니, 잔금 기간을 너무 길게 잡는 것도 리스크가 됩니다.
대출 신청은 잔금일 기준 2개월 전에 하는 것이 일반적이며, 일부 보험사는 3개월 전부터 접수를 받아 그 시점의 KB시세를 인정해주기도 합니다. 저는 이 부분을 몰라서 초반에 애를 먹었는데, 미리 알고 준비했다면 훨씬 수월했을 겁니다.
전세 끼고 사는 전략과 월세 매물의 기회
지금까지 월세가 끼어 있는 매물은 사실상 거래가 불가능했습니다. 매수자 입장에서는 대출도 받을 수 없고, 전액 현금으로 집을 사야 했기 때문입니다. 하지만 5월 9일 이전에는 생애최초 구입자에 한해 세입자가 있어도 주택담보대출이 나옵니다. 이것이 지금 시장에서 가장 큰 변화입니다.
월세 매물을 사는 것의 장점은 다음과 같습니다.
- 초기 자금 부담이 대폭 줄어듭니다. 잔금 시점에 대출을 받아 놓으면 나중에 세입자가 나갈 때 전액 현금으로 반환할 필요가 없습니다.
- 다주택자들이 급하게 처분하려는 월세 매물은 가격이 저렴한 경우가 많습니다.
- 입주 시점을 2년 정도 뒤로 미룰 수 있어 시간 여유를 확보할 수 있습니다.
반대로 전세가 끼어 있는 매물을 지금 사면, 매수 시점에는 대출을 받지 못하고 나중에 세입자가 나갈 때 전세금 전액을 현금으로 반환해야 합니다. 생활안정자금대출(전세금 반환 목적 대출)은 최대 1억 원까지만 지원되므로, 전세 보증금이 큰 경우 자금 압박이 상당합니다. 저는 이 부분을 고려하지 않았다면 나중에 큰 위기를 맞았을 것 같습니다.
다만 정부는 현재 전입신고 유예 조치를 시행하고 있어, 세입자가 거주 중이어도 매수자는 전입 의무를 일시적으로 면제받습니다. 대출 규정상 원래는 대출 실행 후 6개월 이내 전입해야 하지만, 이 기간 동안은 그 의무가 유예됩니다(출처: 국토교통부). 덕분에 월세 매물 거래가 한시적으로 활성화될 가능성이 큽니다.
급매 타이밍과 무주택자 매수 전략
저는 솔직히 집값이 더 떨어질 거라는 예상을 믿고 한동안 관망했습니다. 하지만 5월 9일 이후 매물이 잠기면 무주택자는 사고 싶어도 살 수 없는 상황이 올 수 있다는 판단에 서둘러 계약했습니다. 청약까지 해지하면서 4억 7천 아파트를 4억 4,500만 원에 샀는데, 지금 돌이켜보면 그때가 마지막 기회였던 것 같습니다.
현재 시장에서 급매가 나오는 이유는 명확합니다. 다주택자들은 5월 9일 이후 양도세 중과가 재개되면 세금 부담이 급증하기 때문에, 지금 조금 손해를 보더라도 서둘러 처분하려는 경향이 강합니다. 특히 월세 매물을 보유한 다주택자들은 그동안 팔 수 없었던 물건을 이번 기회에 저렴하게 내놓는 경우가 많습니다.
무주택자 입장에서 지금 매수하면 좋은 이유는 다음과 같습니다.
- 대출 한도가 넉넉해 초기 자금 부담이 적습니다.
- 급매 물건이 시장에 많이 나와 가격 협상이 가능합니다.
- 5월 9일 이후 매물이 잠기면 선택지가 대폭 줄어들 수 있습니다.
물론 지방이나 입지가 좋지 않은 곳은 추가 하락 가능성도 있지만, 서울·경기 수도권 주요 입지는 장기적으로 상승 가능성이 높다는 것이 시장의 일반적인 전망입니다. 저는 앞으로 집값이 어떻게 되든 지금 아니면 영영 살 수 없을 것 같다는 생각에 결단을 내렸고, 지금은 그 판단이 틀리지 않았다고 생각합니다.
다만 대출에만 의존한 무리한 갭투자는 위험합니다. 전세금 반환 대출(DTI·DSR 규제 완화 조치)은 2022년 6·27 대책 이후 거의 막혔고, 앞으로 풀릴 가능성도 낮습니다. 갭투자란 전세 보증금과 매매가 차이(갭)를 이용해 적은 자본으로 집을 사는 방식을 말하는데, 쉽게 말해 레버리지를 극대화하는 투자 기법입니다. 하지만 세입자가 나갈 때 목돈을 마련하지 못하면 심각한 문제가 생길 수 있으므로, 현금 여력이 충분한 상태에서 매수하는 것이 안전합니다.
시장 경제는 내 생각만으로 움직이지 않고, 정부 정책과 경제 흐름에 따라 순식간에 바뀝니다. 저는 이번 부동산 매수 과정에서 그 점을 뼈저리게 느꼈습니다. 예측보다는 대응이 중요하고, 기회가 왔을 때 망설이지 않는 것이 무엇보다 중요하다는 것을 다시 한 번 깨달았습니다. 앞으로도 정책 변화를 주시하면서 본인의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 필요합니다.