서울 아파트 입주 물량이 올해 1만 호로 떨어졌습니다. 1982년 이후 처음 있는 일입니다. 저도 처음 이 수치를 봤을 때 솔직히 놀랐습니다. 지하방에서 자란 제가 평생 모아서 두 채를 장만했는데, 한순간에 투기꾼 취급을 받는 현실이 참담합니다. 하지만 시장 데이터를 보면 이 흐름은 단기 규제로 막을 수 있는 수준이 아닙니다.
공급부족이 만드는 구조적 상승
2025년 서울 아파트 입주 물량은 1만 호 수준입니다. 작년 3.5만 호에서 급감한 수치죠. 여기서 '입주 물량'이란 실제로 사람들이 입주할 수 있는 신규 아파트 수를 의미합니다. 이 수준이 내년, 후년까지 계속 1만 호대에 머무른다는 점이 핵심입니다.
문재인 정부 때는 연간 3만~5만 호 수준의 공급이 있었습니다. 그때도 집값이 올랐는데, 지금은 공급 자체가 3분의 1로 줄어든 상황입니다. 통화량(M2)은 계속 증가하는데 공급은 40년 만에 최저 수준이니, 가격 상승은 피할 수 없는 구조입니다.
제가 직접 경험한 바로는, 희소한 자원은 가치가 오르고 흔한 자원은 떨어지는 게 시장의 기본 원리입니다. 지금 서울 부동산 시장은 정확히 그 공식대로 움직이고 있습니다. 한국부동산원 데이터를 보면 강남3구와 용산구를 제외한 외곽 지역은 주간 상승률이 붉은색으로 표시될 정도로 뜨겁습니다(출처: 한국부동산원).
대출규제가 만든 양극화
현재 시장은 극명하게 갈립니다. 강남권은 매물이 쌓이고 호가가 내리는 반면, 외곽은 거래가 활발하고 가격이 오릅니다. 이유는 명확합니다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문입니다. DSR이란 개인의 모든 대출 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율로, 이 비율이 높으면 대출을 받기 어렵습니다.
30억, 40억대 고가 주택은 DSR 규제로 대출이 2억 정도밖에 안 나옵니다. 반면 6억 이하, 9억 이하 구간은 생애최초 주택구입자금 대출, 정책자금 등으로 실제 거래가 활발하게 일어나고 있습니다. 금융위원회 보고서에 따르면 7월 주택담보대출 증감액이 4조 7천억 원이었는데 12월엔 6천억 원으로 줄었습니다. 하지만 일반 주담대는 줄고 정책자금은 오히려 늘었습니다(출처: 금융위원회).
거래량 데이터를 금액대별로 보면 더 명확합니다.
- 6억 이하 거래 비중: 10월 이후 계속 상승
- 9억 이하 거래 비중: 같은 기간 증가세
- 15억 초과 거래 비중: 감소 추세
결국 대출을 받을 수 있는 저가 구간으로 실수요자들이 몰리면서 외곽 집값을 끌어올리고 있습니다. 제 생각엔 이게 진짜 문제입니다. 정부는 다주택자를 때리고 있지만, 실제로 집을 사는 건 생애최초 구입자들입니다. 머리가 아픈데 배 아픈 약을 주는 격이죠.
세금정책의 한계와 반복되는 패턴
양도세 중과는 이번이 처음이 아닙니다. 2018년 4월 1일, 문재인 정부가 다주택자 양도세를 10%에서 20%로 올렸을 때도 비슷한 일이 있었습니다. 발표 직후 강남권 집값이 주춤했지만, 6월 지방선거가 끝나고 8월부터 다시 무섭게 올랐습니다.
지금도 똑같은 패턴입니다. 한국부동산원 데이터를 2018년과 2025년으로 비교하면 데칼코마니 수준입니다. 강남3구는 파란색(하락), 외곽은 빨간색(상승). 단기적으론 효과가 있지만 2~3개월, 길어야 6개월입니다. 학계에서도 이건 통설로 받아들여지고 있습니다.
저는 성공해서 아들이 결혼할 때 눈치 안 보고 살게 해주려고 한 채를 더 샀습니다. 평생 노력해서 일군 건데, 한순간에 투기꾼으로 몰리는 게 억울합니다. 하지만 82.4%의 양도세를 낼 바엔 보유세 2~3%를 몇 년 내는 게 낫죠. 실제로 많은 다주택자들이 같은 선택을 합니다. 결과는? 매물 잠김입니다.
더 큰 문제는 보유세를 더 올리기도 어렵다는 점입니다. 서울 1주택자가 전국민의 58%인데, 이들에게까지 영향을 주면 정치적 부담이 큽니다. 결국 고가 주택, 비거주 1주택자 위주로 차등화할 가능성이 높은데, 그럼 해당자가 많지 않아 실효성이 떨어집니다.
결론적으로, 세금을 많이 걷는 수정자본주의 정책은 공급 주체인 건설사들의 의욕을 꺾습니다. 공급이 더 줄어들고, 결국 집값은 오릅니다. 시장 상황과 정부 정책을 간파해야 하는 이유입니다.
저는 지금이 거대한 상승 사이클의 초입이라고 봅니다. 작년에 30% 정도 진행됐다면 올해부턴 본격적인 상승기입니다. 단기적으론 규제가 집값을 흔들 수 있지만, 길게 보면 돈은 계속 늘어나고 집은 적어집니다. 2018년의 교훈을 기억한다면, 지금 심약자들의 매물을 사는 사람이 결국 위너가 될 겁니다.