솔직히 말씀드리면, 제 주변에서도 전세 구하기가 정말 어려워졌다는 하소연을 자주 듣습니다. 전세 수급 지수가 200 가까이 치솟고 있는 지금, 전세는 사실상 사라지는 주거 형태가 되어가고 있습니다. 서울 기준 월세 평균이 보증금 2억에 월 150만 원 수준인데, 1년 전과 비교하면 월세만 30% 가까이 급등한 지역도 있습니다. 주택 공급은 줄어드는데 규제는 강화되고, 집주인들은 전세를 월세로 전환하는 상황이 계속되면서 임차인들의 주거 부담은 걷잡을 수 없이 커지고 있습니다.
전세 시장 붕괴와 월세 전환 가속화
전세 수급 지수(Jeonse Supply-Demand Index)는 전세 수요 대비 공급 상황을 나타내는 지표로, 100이 평형이며 수치가 높을수록 수요가 공급을 크게 초과한다는 의미입니다. 현재 이 지수가 160~170을 넘어 200에 육박하고 있다는 것은, 전세를 구하려는 사람은 많은데 내놓는 집은 거의 없다는 뜻입니다. 여기서 전세 수급 지수란 시장의 긴박함을 수치로 보여주는 것으로, 쉽게 말해 전세 시장이 완전히 얼어붙었다는 신호입니다.
제가 직접 경험한 바로는, 전세 사기 방지를 명분으로 도입된 각종 규제들이 오히려 비아파트 시장을 초토화시켰습니다. 연립과 다세대 같은 비아파트 공급이 4년간 72%나 급감했고, 그 수요가 고스란히 아파트로 몰리면서 아파트 전세난은 더욱 심화되었습니다. 연립이나 오피스텔에 전세로 살려는 사람은 이제 거의 없고, 모두 아파트만 찾다 보니 공급 부족은 더욱 악화되는 악순환입니다.
집주인 입장에서도 전세는 매력이 없어졌습니다. 보유세 부담은 커지는데 전세금은 묶여 있고, 계약갱신청구권(Lease Renewal Right) 때문에 4년간 임대료 인상도 제한됩니다. 여기서 계약갱신청구권이란 세입자가 2년 계약 후 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 권리로, 집주인은 이를 거부하기 어렵습니다. 그 결과 집주인들은 전세 대신 월세로 전환하는 쪽을 택하고 있습니다. 실제로 서울 평균 월세는 보증금 2억에 월 150만 원 수준이며, 서초구는 보증금 4억 6천에 월 260만 원까지 올랐습니다. 1년 전 210만 원에서 50만 원 오른 것으로, 월세만 따지면 무려 24% 상승한 셈입니다.
전세를 월세로 전환하는 방식도 구체적입니다. 예를 들어 전세 2억짜리 집을 보증금 1억에 월세 40만 원으로 바꾸는 식입니다. 이를 반전세라고 부르는데, 집주인은 보증금 일부를 빼서 보유세를 충당하고 월세로 수익을 얻으려 합니다. 이런 월세화 추세는 앞으로 더욱 빠르게 진행될 것으로 보입니다.
월세 상승의 핵심 요인을 정리하면 다음과 같습니다.
- 전세 공급 급감으로 월세 수요 폭증
- 집주인의 보유세 부담 증가로 월세 선호
- 계약갱신청구권 만료 후 대규모 재계약 시점 도래
- 비아파트 공급 72% 감소로 아파트 쏠림 심화
서울 주택 공급 부족과 중장기 대책 부재
서울의 주택 보급률(Housing Supply Rate)은 2024년 기준 94%까지 떨어졌습니다. 주택 보급률이란 전체 가구 수 대비 주택 수의 비율로, 100% 미만이면 집이 부족하다는 의미입니다. 쉽게 말해 서울에는 사는 사람은 늘어나는데 집은 줄어들고 있다는 뜻입니다. 매년 1%씩 떨어지고 있다는 것은 상당히 심각한 신호입니다(출처: 국토교통부).
정부는 1·29 대책에서 60만 호 공급 계획을 발표했지만, 실제 착공은 2028~2031년경으로 예상됩니다. 이는 사실상 다음 정부를 위한 장기 계획이며, 현 정부 임기 내 효과를 보기는 어렵습니다. 제가 보기에는 단기 및 중기 공급 대책이 절실한데, 현재로서는 재개발·재건축이 유일한 단기 공급 수단입니다. 하지만 조합원 지위 양도 금지, 5년 전매 금지 등 규제로 인해 관리처분 인가 단계에서 멈춰 있는 사업장이 많습니다. 이 규제만 풀어도 당장 공급이 늘어날 수 있는데, 정부는 민간 재개발을 건드리지 않고 있습니다.
중기 대책으로는 도시형 생활주택, 오피스텔, 연립·다세대 같은 비아파트 공급 확대가 필요합니다. 그러나 임대사업자에 대한 부정적 여론과 규제 강화로 민간 업체들이 투자를 꺼리고 있습니다. 단기 임대사업(6년)조차 불안정한 상황에서 누가 집을 지으려 하겠습니까. 수요가 없는 공급은 의미가 없고, 가격이 오르지 않으면 건설사도 분양을 내놓지 않습니다.
더 큰 문제는 용적률(Floor Area Ratio) 인센티브가 공공 사업에만 주어진다는 점입니다. 용적률이란 대지 면적 대비 건물 연면적의 비율로, 용적률이 높을수록 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있습니다. 민간 재정비사업에서는 용적률 상향이 불가능해지면서 사업성이 크게 악화되었습니다. 민간이 전체 주택 공급의 80% 이상을 담당하는데, 민간에 혜택을 주지 않고 공공에만 인센티브를 준다는 것은 현실적이지 않습니다.
공공 재개발 역시 성공 사례가 많지 않습니다. 출범한 사업 중 착공한 곳은 한두 곳에 불과하며, 조합원들도 공공 시행보다는 민간 브랜드(자이, 레미안 등)를 선호합니다. 서울시가 역세권 청년주택, 보금자리주택 같은 임대주택 공급에 집중하고 있지만, 정작 시장이 필요로 하는 것은 일반 매매용 주택입니다. 임대주택이 부족해서 전월세 문제가 생긴 것이 아니기 때문입니다(출처: 서울특별시).
주택 공급 부족의 근본 원인을 정리하면 다음과 같습니다.
- 장기 공급 계획만 있고 단기·중기 대책 부재
- 민간 재개발 규제 강화로 사업 지연
- 비아파트 공급 급감 (4년간 72% 감소)
- 용적률 인센티브 공공 편중으로 민간 투자 위축
임차인 대책과 2027년 전세 대란 우려
계약갱신청구권을 사용한 세입자들은 2027,2028년에 대거 계약이 만료됩니다. 2023년 초 전세가가 급락했을 때 계약한 사람들이 2025년 초 갱신권을 사용했고, 2027년 초에 나오게 되는 구조입니다. 이들이 체감하는 전세가 상승폭은 최소 15~20%, 많게는 50%에 달할 것으로 예상됩니다. 제 생각에는 이 시기에 전세 대란이 본격화될 가능성이 큽니다.
정부는 전월세 상한제나 계약갱신청구권 추가 연장(2+2+2) 같은 대책을 고려할 수 있지만, 이는 오히려 월세화를 더욱 가속화할 것입니다. 집주인들은 규제 리스크를 피하기 위해 전세를 아예 내놓지 않거나 월세로만 전환할 것이기 때문입니다. 실제로 전문가들도 전세는 이제 의미가 없으며, 월세로 전환하라고 조언하고 있습니다. 우리나라 월세는 외국처럼 순수 월세(보증금 없음)가 아니라 보증금 수억 원에 월세 수십만 원을 병행하는 반전세 형태이지만, 방향은 결국 월세 중심으로 갈 수밖에 없습니다.
제가 직접 상담하면서 느낀 점은, 세입자들에게 가장 현실적인 대안은 주택 구입이라는 것입니다. 하지만 지금 집을 사기 어려운 분들은 공공지원 민간임대 아파트를 알아보는 것도 방법입니다. 10년 장기 거주가 가능하고 브랜드도 레미안, 자이 등으로 괜찮은 편입니다. 초기 경쟁률은 높지만 중도에 빠지는 사람이 많아 대기하면 입주 기회가 생깁니다. 또한 역세권 청년주택, 보금자리주택 등은 시세 대비 50~80% 수준으로 저렴하며, 아직 공실도 많은 편입니다.
다만 문제는 자녀가 있는 중년층 전세 세입자들입니다. 이들은 월세 부담이 커지면 자녀 교육비까지 줄여야 하는 상황에 내몰릴 수 있습니다. 1~2인 가구 청년층은 월세로 감당할 수 있지만, 가족 단위 세대는 전세 없이는 안정적인 주거와 교육을 병행하기 어렵습니다. 정부가 월세 상승을 용인하는 이유는 전세 관리(보증금 보험, 사기 방지 등)보다 행정 부담이 적기 때문으로 보이지만, 이는 서민 주거 안정과는 거리가 먼 정책입니다.
결국 임차인들은 네 가지 선택지 중 하나를 택해야 합니다. 첫째, 주택을 구입한다. 둘째, 공공지원 임대주택에 입주한다. 셋째, 월세 부담을 감수하고 현 지역에 머문다. 넷째, 더 저렴한 지역이나 주거 환경으로 이동한다. 어느 쪽이든 쉽지 않은 선택이며, 주거 사다리가 끊긴 상황에서 내 집 마련은 점점 더 멀어지고 있습니다.
전월세 시장은 지금 공급 부족과 규제 강화라는 이중고 속에서 임차인에게 가장 불리한 국면으로 치닫고 있습니다. 장기적으로는 주택 공급 확대가 유일한 해법이지만, 단기적으로는 개인이 현명하게 대처하는 수밖에 없는 것이 현실입니다. 제 경험상, 주거는 계속 상향해야 합니다. 좁은 집에 계속 머물면 평생 그 수준에 머물게 되지만, 조금 무리해서라도 더 나은 곳으로 옮기면 그것을 유지하기 위해 노력하게 되고 결국 본인 발전으로 이어집니다. 지금 같은 시기에는 주거 선택이 곧 미래를 결정하는 중요한 결정이 될 수 있습니다.