2025년 1월 25일 이후 서울 강남 매물이 1,000개 늘었습니다. 대통령의 "집값 안정 반드시 성공시키겠다"는 발언 이후 열흘 만에 시장 분위기가 확 바뀐 겁니다. 저도 솔직히 이 정도로 빠르게 변할 줄은 몰랐습니다. 그동안 역대 정권들이 집값 안정을 말하면서도 실제로는 부양 정책을 펼쳤던 것과 달리, 이번엔 '성공'이라는 단어를 직접 사용했다는 점에서 의지가 다르다고 봅니다.
대통령 워딩에 숨은 정책 신호
이재명 대통령의 발언에서 주목할 부분은 단어 선택입니다. "국민을 믿고", "정치적 유불리에서 벗어나면", "법적 근거를 가지고 있다면" 같은 표현들이 단순한 수사가 아니라는 겁니다. 특히 법적 근거 언급은 실무적으로 이미 준비가 상당히 진행됐다는 의미로 해석됩니다.
작년 연말 정기국회에서 학교 부지 활용, 국유재산 처분, 모듈러주택 관련 법안들이 통과됐습니다. 교육청과 기재부를 거치는 복잡한 절차들을 간소화하는 내용인데, 올 상반기 중 10개 이상 추가 법안이 통과되면 실질적인 공급 대책이 속도를 낼 수 있는 구조입니다. 제가 보기에 이건 단순히 말로만 끝나는 정책이 아닙니다.
"사익에 근거한 일부의 저항은 성공할 수 없다"는 발언도 의미심장합니다. 태릉CC, 과천 개발 반대 주민들을 겨냥한 건데, 여기서 '손해'라는 단어까지 사용한 건 손실보상까지 고려하고 있다는 뜻으로 읽힙니다. 저는 이 대목에서 정부가 정말로 밀어붙일 준비를 하고 있구나 싶었습니다.
보유세 논란과 다주택자 심리
정부가 공식적으로 보유세 인상을 발표한 적은 없습니다. 하지만 시장에서는 이미 보유세 인상을 기정사실로 받아들이고 있습니다. 양도세 중과 해제보다 오히려 앞으로 매년 내야 할 보유세가 더 부담스럽다는 게 다주택자들의 솔직한 심정입니다.
실제로 서울 매물은 5만5천 건에서 열흘 만에 급증했고, 그중 70~80%가 강남 물건입니다. 강남만 1,000개가 늘었다는 건 숫자상으로도 명확합니다. 반면 거래량은 오르지 않고 있습니다. 1월 한 달 거래량이 100건 수준인데, 영업일수를 고려해도 2월 예상치가 200건 정도입니다. 작년 같은 기간 700건과 비교하면 3분의 1 수준입니다.
제가 현장에서 확인한 바로는, 다주택자들이 전세 만기 임차인을 내보내고 매물로 전환하는 경우가 늘고 있습니다. 보통 500세대 단지에 매매 20건, 전세 15건 정도 나오는데, 최근엔 매매가 50~60건으로 늘어난 반면 전세는 거의 사라졌습니다. 이게 단기적으로는 전세 가격 상승 요인이 됩니다.
보유세 찌라시를 국토부에서 직접 나서서 찾겠다고 한 건 솔직히 웃깁니다. 시장이 예측 가능한 가이드를 정확히 받았다면 찌라시가 돌 이유도 없습니다. '가용한 모든 수단'을 동원한다면서 보유세 얘기를 안 하는 게 오히려 이상한 상황입니다. 저는 개인적으로 지방선거 전후로 보유세 개편안이 나올 거라고 봅니다.
전월세 대책 공백과 실전 전망
전월세 대책은 사실상 공백입니다. 정부는 매매가가 내려가면 전월세도 내려갈 거라고 보는데, 현실은 다릅니다. 다주택자들이 매물로 전환하면서 전세 공급이 줄어드니 오히려 전세 가격이 오를 위험이 있습니다.
강남 집값은 떨어져야 합니다. 저도 서울 1주택자지만 30~40% 떨어진 후 보유세를 내는 게 맞다고 봅니다. 퇴로를 열어주면 집값은 크게 안 떨어집니다. "팔 기회를 달라"는 식의 논리는 결국 토건 세력 배짱만 키웁니다. 고가주택 다주택자들은 끝까지 버티면서 보유세 왕창 내고 살면 됩니다.
대통령이 거주용과 비거주용을 구분해 장기보유 특별공제를 언급한 것도 주목할 부분입니다. 이게 보유세로 연결되면 거주 여부에 따라 세율을 달리 적용할 가능성이 높습니다. 다만 실제 거주 확인이 쉽지 않으니 세밀한 대안이 필요합니다.
한 가지 분명한 건, 시장이 이미 분위기를 감지했다는 겁니다. VIP 자산가들 모임에서도 이미 매도 타이밍을 연구하고 있고, 현장에서는 "이번엔 진짜 다르다"는 말이 나옵니다. 제가 볼 때 올해 안에 보유세 개편안이 나오고, 그게 법제화되면 이번 정부 안에 집값 안정은 가능합니다. 물론 단시간에 이뤄지진 않겠지만, 최소한 방향은 명확해 보입니다.
정책이 실제로 작동하려면 법안 통과와 시행령 정비가 뒷받침돼야 합니다. 그리고 전월세 대책이 중장기적으로 나와야 시장이 안정적으로 연착륙할 수 있습니다. 지금은 매물은 늘었지만 거래는 얼어붙은 상태입니다. 앞으로 2~3개월이 고비가 될 겁니다.