요즘 주변에서 집값 얘기만 나오면 다들 얼굴이 굳습니다. 특히 최근 몇 년 사이 영끌해서 집 산 분들은 매물은 쏟아지는데 안 팔린다는 소식에 불안해하시죠. 그런데 정작 제가 데이터를 뜯어보니 의외였습니다. 아파트값이 지금보다 50% 떨어져도 우리 경제에 미치는 충격은 생각보다 훨씬 제한적이더라고요. 저도 유주택자지만, 솔직히 자녀 세대를 위해서라면 이번 기회에 시장을 바로잡아야 한다고 봅니다.
2018년 이전 매수자들은 반토막 나도 손해가 아니다
아파트 시장의 구조를 들여다보면 흥미로운 지점이 보입니다. 전체 아파트 보유자 중 70~80% 이상이 2017년 이전, 즉 최근 폭등장 이전에 이미 집을 갖고 있던 사람들입니다. 압구정동 아파트를 예로 들면 5억에 샀던 집이 지금 10억이 넘었는데, 설령 집값이 반으로 떨어져도 이분들은 여전히 본전 이상입니다.
제가 직접 확인해본 바로는 2019년부터 LTV 40% 규제가 적용되면서 대출액이 집값의 40% 이하로 제한됐습니다. 지금처럼 집값이 오른 상황을 감안하면 실질 LTV는 20~30% 수준에 불과하죠. 그러니까 집값이 절반으로 떨어져도 대출금보다 집값이 여전히 높은 상태입니다. 금융권으로 위기가 전이될 가능성은 거의 없다는 뜻입니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 언론에서는 집값 폭락하면 경제 붕괴한다고 난리인데, 숫자로 따져보니 실제 타격을 입는 층은 2020년 이후 고점에서 진입한 극히 일부더라고요. 물론 그분들에게는 큰 손실이지만, 전체 경제로 보면 국지적인 충격에 가깝습니다.
금융위기 우려는 과장됐다
집값 하락이 금융위기로 이어질 거라는 공포가 있는데, 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 일단 대출 총량 자체가 변하는 게 아닙니다. 집값이 떨어진다고 해서 갑자기 대출금이 늘어나는 것도 아니고, 월 상환액이 갑자기 뛰는 것도 아니죠. 대출자들의 가처분소득은 그대로입니다.
유일하게 우려되는 건 역의 부의 효과입니다. 집값이 떨어지면 사람들이 가난해진 기분을 느껴 소비를 줄일 수 있다는 거죠. 하지만 최근 코스피가 오르면서 주식으로 수익 본 사람들이 꽤 됩니다. 이 부의 효과가 부동산 하락분을 어느 정도 상쇄할 가능성이 있습니다.
일반적으로 부동산 하락하면 나라가 망한다고 알려져 있지만, 제 경험상 이건 과장입니다. 오히려 지금 왜곡된 시장 구조를 방치하면 일본의 잃어버린 30년이나 중국의 부동산 붕괴를 그대로 따라갈 수 있습니다. 중국은 3대 레드라인 정책으로 부채 한계를 정하자 시장이 무너졌고, 지금도 회복 못하고 있죠.
답은 의외로 단순합니다. 보유세를 현실화하고, 대출 규제를 신규뿐 아니라 기존 대출 연장에도 동일하게 적용하며, 다주택자에게는 더 높은 이율을 부과하는 겁니다. 여기에 양질의 장기 임대 주택을 확대하면 시장은 자연스럽게 안정됩니다. 필요한 건 정부의 의지와 시기 조절뿐입니다.
저는 유주택자지만 50% 빠져도 전혀 문제없다고 생각합니다. 아니, 오히려 이번 기회에 제대로 바로잡아야 자녀 세대가 정상적인 시장에서 집을 살 수 있습니다. 단기적인 고통을 두려워하다가 더 큰 붕괴를 맞이하는 건 어리석은 선택입니다. 지금이 결단할 때입니다.