솔직히 저는 이번 실거주 의무 유예 발표를 보면서 '드디어 현실을 반영하는구나' 싶었습니다. 5월 9일 계약 기한이 코앞인데 세입자가 버티고 있거나, 시골에 물려받은 집 때문에 억울하게 다주택자 취급받는 케이스들이 정말 많았거든요. 이번에 확정된 가이드라인을 보니 기존 제도의 허점을 상당 부분 보완했더라고요. 다만 여전히 애매한 구간들이 남아있어서, 제가 직접 정리하면서 느낀 부분들을 함께 풀어보겠습니다.
강남3구와 조정지역, 4개월 vs 6개월 차이
5월 9일까지 계약하면 양도세 중과를 피할 수 있다는 건 이미 알려진 사실입니다. 문제는 계약 후 잔금과 등기를 언제까지 마쳐야 하느냐였죠. 이번에 확정된 내용을 보면 강남 3구와 용산, 그리고 토지거래허가구역은 계약일로부터 4개월 안에 잔금과 등기를 완료하면 됩니다. 원래는 3개월이었는데 국민 의견을 반영해서 한 달 늘렸다고 하더군요.
그 외 조정대상지역은 6개월이 주어집니다. 5월 9일에 계약했다면 11월 9일까지 잔금 처리하면 되는 구조입니다. 제가 주변에 물어보니 실제로 잔금 일정 때문에 고민하던 분들이 꽤 있었는데, 이 기간 차이가 생각보다 중요하더라고요. 강남권은 거래 금액이 크다 보니 대출 승인이나 서류 준비에 시간이 오래 걸리는 경우가 많거든요. 4개월이면 빠듯하지만 불가능한 건 아니라는 게 제 판단입니다.
다만 여기서 제가 의문이 드는 건, 강남 3구나 토허제 지역이 아닌 곳에 대한 정책은 왜 없느냐는 겁니다. 시골에 주말 농장 주택이 있거나 부모님 돌아가시고 물려받은 집을 처분 못 한 사람들도 분명 있을 텐데요. 이런 케이스는 본의 아니게 다주택자 취급받기엔 좀 억울하지 않나 싶습니다. 시골의 범위를 어디까지로 볼 건지, 1억도 안 되는 지방 주택을 어떻게 처리할 건지에 대한 구체적인 기준이 없는 게 아쉬웠습니다.
세입자 있으면 최대 2년 유예, 단 무주택자만
가장 논란이 많았던 부분이 바로 세입자 문제였습니다. 집을 샀는데 전세 계약이 남아있으면 당장 입주를 못 하잖아요. 이번 정책에서는 세입자 계약 기간 동안은 실거주 의무를 유예해주되, 최대 2년까지만 인정하겠다고 정리했습니다. 정책 발표일로부터 2년이 기준이고, 그 안에 입주하면 실거주 조건을 충족한 걸로 봐준다는 겁니다.
여기서 중요한 건 매수인이 무주택자여야 한다는 조건입니다. 다주택자가 세입자 핑계로 계속 비워두는 걸 막겠다는 의도로 보이는데요. 제 생각엔 이건 합리적인 선이라고 봅니다. 실제로 갭투자 목적으로 단기 임대 돌리는 케이스를 막으려면 어느 정도 제한이 필요하니까요.
그런데 현실에서는 좀 더 복잡한 상황들이 있습니다. 예를 들어 24평 아파트에 청약 당첨됐는데 5년 사이 자녀가 4명으로 늘어난 경우를 봤습니다. 방 2개 화장실 2개로는 도저히 감당이 안 돼서 집 대출 이자 내면서 33평 월세에 30만 원을 추가로 내며 사는 상황이죠. 24평은 매물로 내놨지만 1년째 보러 오는 사람도 없다고 합니다. 이런 경우 자녀 4명을 키우면서 실거주를 하라는 건 사실상 불가능한데, 정책이 이런 디테일까지 고려하고 있는지는 의문입니다.
임대사업자 8년 후 양도세, 무제한 혜택은 이제 끝
이번에 제가 주목한 건 등록 임대사업자에 대한 정비 방침입니다. 8년 의무 임대 기간이 끝나면 그다음엔 어떻게 되느냐, 이게 그동안 명확하지 않았거든요. 지금까지는 8년만 채우면 양도세 중과 없이 언제든 팔 수 있었습니다. 심지어 300채, 500채 보유한 사람도 20년 후에 팔면 중과 없이 혜택을 보는 구조였죠.
이번에 이 부분을 정리하겠다고 밝혔습니다. 임대 종료 후 일정 기간 내에 처분해야만 혜택을 유지하고, 그 이후엔 일반 주택처럼 과세하겠다는 방향입니다. 아직 구체적인 기간은 발표 안 됐지만, 제 경험상 이런 정책은 보통 2~3년 정도 유예를 주는 경우가 많았습니다.
솔직히 이건 김현미 전 장관 시절 만들어진 임대사업자 제도의 허점을 뒤늦게 메우는 거라고 봅니다. 당시엔 공급 확대가 목표였으니 혜택을 많이 줬는데, 디테일하게 따져보지 못한 채로 밀어붙이다 보니 부작용이 생긴 거죠. 잘못을 알았으면 진작 고치고 개선했어야 하는데, 본인들 정책이라는 아집 때문에 부동산 폭등을 초래했다는 비판이 나오는 이유입니다.
또 하나 개인적으로 이해가 안 가는 건 오피스텔 규제입니다. 2~3억 이하 오피스텔은 사고파는 걸 좀 자유롭게 만들어줘야 하지 않나 싶습니다. 매수하면 주택 수에 포함돼서 1주택자가 2주택자로 바뀌는데, 그러면 실거주하던 집을 팔지도 못하게 됩니다. 오피스텔을 팔려고 해도 사면 2주택자 되니까 누가 사겠습니까. 돈도 안 되는 오피스텔을 부동산 차익 목적으로 사는 게 아니라 그냥 월세 받으려고 재테크 차원에서 투자한 건데, 거래도 없이 주택 수로만 잡아놓는 건 이해가 안 됩니다.
이번 정책을 정리하면서 느낀 건, 큰 방향은 맞는데 여전히 현장의 목소리가 덜 반영됐다는 점입니다. 수도권 1채 지방 1채 이렇게 두 채 있는 건 좀 봐줘야 하지 않을까요. 지방에 1억도 안 되는 집 내놔봤자 팔리지도 않는데 말이죠. 그리고 전월세 사기나 공신력 없는 등기 문제로 서민들이 집 사고 돈 날리는 일이 없도록, 거래 안전망 같은 실질적인 보호 장치도 함께 마련됐으면 좋겠습니다. 정책은 결국 디테일에서 완성되는 법이니까요.