솔직히 저는 지난 몇 년간 부동산 시장을 보면서 "이게 정말 지속 가능한 상승일까?"라는 의문을 계속 품어왔습니다. 최근 정부의 다주택자 규제 강화 움직임과 보유세 인상 시그널이 본격화되면서, 그동안 막연하게만 느껴졌던 불안감이 현실로 다가오고 있습니다. 2025년 5월을 기점으로 양도소득세 중과 유예가 종료되고, 새 정부의 부동산 정책이 본격 시행되면 시장 구조 자체가 바뀔 수 있다는 전망이 나옵니다. 서울 집값이 정말 떨어질 것인가, 아니면 또 다른 국면을 맞이할 것인가에 대한 판단이 필요한 시점입니다.
보유세 인상이 다주택자에게 미치는 영향
보유세 강화는 단순한 세금 인상이 아니라, 부동산 시장의 공급 구조 자체를 바꾸는 정책입니다. 현재 3주택 이상 보유자 중 시가 합산 40억 원을 넘으면 종합부동산세 과표가 약 12억 원 수준에 달하며, 이 구간부터 중과세율이 적용됩니다(출처: 국세청). 여기서 중과세율이란 일반 세율보다 높은 누진세율을 적용하여 다주택자의 보유 부담을 크게 늘리는 장치입니다. 제가 주변 다주택 보유자들과 이야기를 나눠보니, 실제로 보유세 고지서를 받고 나서야 "이 정도일 줄 몰랐다"며 당황하는 분들이 많았습니다.
다주택자 입장에서는 지금이 선택의 기로입니다. 5월 9일 이전에 매각하면 양도세 중과를 피할 수 있지만, 그 이후에는 양도세와 보유세 모두 강화된 세율을 적용받기 때문입니다. 2.12 대책에서 조정대상지역 내 주택은 잔금 기한을 4개월, 그 외 지역은 6개월 유예해주었지만, 계약서 자체를 5월 9일 전에 작성해야 한다는 조건이 있습니다. 토지거래허가구역의 경우 허가 신청 기간까지 고려하면 실질적으로 4월 중순까지는 매물을 내놓아야 합니다.
그렇다면 실제로 매물이 쏟아질까요? 저는 개인적으로 "가격대별로 다르다"고 봅니다. 고가 주택 보유자 중 현금 흐름이 탄탄한 고소득자는 보증금을 줄이고 월세로 전환하는 방식으로 버틸 여력이 있습니다. 강남권의 경우 보증금 1억 원이 월 35~40만 원 전환율을 보이기 때문에, 보증금을 대폭 낮추고 월세를 받으면 보유세 부담을 상쇄할 수 있습니다. 반면 은퇴를 앞두고 있거나 현금 흐름이 약한 보유자들은 결국 매각을 선택할 수밖에 없습니다. 이들이 내놓는 물건이 3~4월에 집중적으로 나올 가능성이 높습니다.
전세시장 공급 감소와 가격 상승 구조
일부에서는 "실거주자가 집을 사면 전세 수요가 줄어드니 전월세 가격이 안정된다"고 주장하는데, 저는 이 논리가 한 가지 중요한 전제를 간과하고 있다고 봅니다. 바로 '서울 임대차 시장 내 총 세대수가 일정하다'는 가정입니다. 하지만 현실은 다릅니다. 세대수는 계속 증가합니다. 결혼, 출산, 이혼, 독립 등으로 신규 세대가 끊임없이 발생하고, 이들은 매매 또는 임차 중 하나를 선택해야 합니다.
문제는 공급입니다. 현재 서울 전월세 공급의 약 80%를 민간 임대인, 즉 다주택자가 담당하고 있습니다(출처: 국토교통부). 그런데 보유세 강화와 규제로 인해 다주택자가 계속 줄어들고 있습니다. 저 역시 주택임대사업자 등록을 올해 말소할 예정인데, 더 이상 임대사업을 유지할 메리트가 없기 때문입니다. 공급자는 줄어드는데 신규 세대는 계속 유입되는 구조에서, 전월세 가격이 오르는 건 경제학 교과서에 나오는 당연한 결과입니다.
서울 주요 대단지 아파트를 보면 전세 매물이 거의 없습니다. 3,000~4,000세대 규모 단지에서 전세 매물을 찾기 어려운 이유는, 기존 임대인들이 월세로 전환했거나 아예 매각했기 때문입니다. 전세가율(전세가격/매매가격 비율)도 주목할 지표입니다. 예를 들어 60억 원짜리 강남 아파트의 전세가 20억 원 수준이라면 전세가율은 약 33%입니다. 만약 매매가가 하락하고 전세가가 상승하면 전세가율이 60%까지 올라갈 수 있는데, 이는 역설적으로 해당 지역 집값의 하방 경직성을 강화하는 요인이 됩니다. 사용 가치가 높아지면 구조적으로 매매 수요가 탄탄해지기 때문입니다.
제 경험상 20~30대 청년층의 주거 눈높이는 이미 상당히 올라가 있습니다. 대부분 아파트에서 성장한 세대이기 때문에, 반지하나 옥탑방에서 신혼생활을 시작하는 것을 받아들이기 어려워합니다. 이런 수요 쏠림 현상은 전월세 시장에서도 동일하게 나타나며, 결국 선호 지역의 전월세 가격 상승을 부채질합니다.
정리하면, 다주택자 규제 강화는 단기적으로 일부 급매 물건을 시장에 내놓을 수 있지만, 중장기적으로는 임대 공급 감소로 이어져 전월세 가격 상승 압력을 높입니다. 서울 집값이 20% 정도 조정될 가능성은 있지만, 이는 과거 IMF나 금융위기 때와 유사한 수준으로, 반값 폭락 같은 극단적 시나리오는 현실성이 낮습니다. 저는 개인적으로 강남 등 초고가 주택은 공급 부족과 고소득층 수요 증가로 오히려 더 견조할 것으로 보고, 중저가 외곽 지역은 공급 증가와 대출 제한으로 조정 가능성이 높다고 판단합니다. 여력이 된다면 강남권에서 10~20% 하락한 물건을 매수하는 것도 나쁘지 않은 선택이라고 생각합니다.
다만, 이 모든 판단은 개인의 재무 상황과 보유 목적에 따라 달라져야 합니다. 정책이 바뀐다고 무조건 사거나 팔 것이 아니라, 내 상황을 정확히 메타인지(자기 인식)하고, 보유세 부담과 양도세 절감 효과를 계산해 신중하게 결정해야 합니다. 부동산은 말 그대로 '부동(不動)'의 자산이므로, 유동성 있는 다른 자산과는 전략이 달라야 합니다.