서울 집값이 오를 수밖에 없다는 말, 정말일까요? 저는 이 말을 들을 때마다 속으로 고개를 가로젓게 됩니다. 2030년까지 신규 공급이 없다는 주장이 시장에서 회자되고 있지만, 실제로는 다주택 보유와 비거주 갭투자로 묶여 있는 물량이 엄청납니다. 공급 부족이 아니라 투기적 초과 수요가 문제의 본질입니다. 지금부터 왜 서울 집값이 장기적으로 하락할 수밖에 없는지, 제가 직접 확인한 해외 사례와 국내 정책 흐름을 바탕으로 설명드리겠습니다.
공급부족 신화의 허구
서울에 신규 아파트가 부족하다는 말은 반만 맞는 이야기입니다. 2024년 기준 서울 주택 재고는 약 190만 채에 달합니다(출처: 국토교통부). 연간 필요 수요가 4만 6천 가구라고 해도, 신규 공급만으로 문제를 해결할 필요는 없습니다. 여기서 핵심은 기존 주택의 거래 활성화입니다. 쉽게 말해 묶여 있는 집들이 시장에 나오기만 하면 공급 부족 문제는 상당 부분 해소됩니다.
용산 국제업무지구, 가천 테크노밸리 같은 대규모 부지 개발 계획이 발표될 때마다 시장은 들썩입니다. 하지만 저는 이런 계획들을 20년 넘게 반복해서 봤습니다. 2002년부터 검토됐던 부지들이 2024년에도 여전히 계획 단계에 머물러 있습니다. 서부·동부 운전면허시험장 부지, 태릉 부지 모두 마찬가지입니다. 대체 부지 확보도 안 됐고, 개발 프로세스 경험도 전무합니다. 정권이 바뀔 때마다 같은 부지를 다시 발표하는 게 현실입니다.
실제로 개발 가능성이 있는 건 3기 신도시뿐입니다. 공공택지는 국가 소유 미개발지라 민원이 적고, 입지는 다소 떨어지지만 저렴하게 공급할 수 있습니다. 하지만 도심 내 공공부지 개발은 기대하지 마세요. 용산 캠프킴 부지처럼 이미 나라 땅인데도 매각 대신 공공주택 건설을 추진하다 표류하는 사례가 반복되고 있습니다.
세금폭탄이 시장을 바꾼다
이재명 정부의 부동산 정책 방향은 명확합니다. 세금과 대출 두 가지 칼로 투기 수요를 잡겠다는 것입니다. 여기서 가장 강력한 무기는 장기보유특별공제 축소입니다. 이 제도는 10년 이상 주택을 보유한 1주택자에게 양도소득세를 최대 80%까지 감면해주는 혜택입니다. 예를 들어 10억 차익이 발생했을 때 8억은 세금을 안 내고 2억에 대해서만 과세하는 구조입니다.
문제는 이 혜택이 비거주 1주택자에게는 적용되지 않을 가능성이 높다는 점입니다(출처: 기획재정부). 거주 요건으로 40%, 보유 요건으로 40%를 나눠 감면하는데, 거주하지 않으면 40% 감면이 날아갑니다. 10억 차익 기준으로 4억을 더 내야 하는 셈입니다. 법 개정 전에 급매물이 쏟아질 수밖에 없습니다.
저는 이 정책이 실제로 시행되면 1주택자들이 법 통과 전에 매도 후 재매수하는 전략을 쓸 거라고 봅니다. 그 시점에 거래량이 급증하고, 이후 공급 과잉 국면으로 전환될 가능성이 큽니다. 보유세 인상까지 겹치면 다주택자와 비거주 1주택자는 버티기 어렵습니다. 세금을 낼 수 있는 고소득층만 서울에 남기고, 나머지는 경기도로 밀려나는 구조가 만들어질 겁니다.
해외 사례가 증명하는 정상화
미국은 1인당 GDP가 한국의 2.5배입니다. 그런데 평당 평균 주택 가격은 약 1천만 원에 불과합니다. 중산층은 평균 60평대 단독주택에 거주하며, 30평 건평 기준으로 3~4억 원이면 충분합니다. 텍사스 같은 남부 지역은 이보다 30% 더 저렴합니다. 일본 도쿄 신주쿠에서 30분 거리, 역 10분 거리 25평 맨션이 5~6억 원입니다. 도쿄 유동인구는 서울보다 45% 많은데도 말입니다.
이 수치들이 의미하는 건 명확합니다. 한국 부동산 가격은 글로벌 기준으로 비정상입니다. 투기 세력이 가격을 왜곡시켰고, 이제 정상화 국면으로 접어들고 있습니다. 보유세와 양도세 중과로 다주택자와 비거주 1주택자가 견디지 못하고 매물로 내놓으면, 시장은 공급 초과 상태가 됩니다. 건설사가 추가 공급을 하지 않아도 이 공급 초과는 장기간 지속됩니다.
제 경험상 망국적 투기와의 전쟁은 이미 시작됐습니다. 집값이 비쌀수록 낙폭도 클 겁니다. 강남 재건축이든 용산 신축이든, 프리미엄이 붙은 곳일수록 조정 폭이 큽니다. 향후 10년 안에 주택 가격은 10년 전 수준으로 돌아갈 가능성이 높습니다.
시장은 이미 변곡점을 지나고 있습니다. 공급 부족 논리에 속지 마세요. 실제로는 투기 수요가 묶어둔 물량이 시장에 풀리기 시작하면, 공급 과잉은 생각보다 빨리 찾아옵니다. 세금 정책이 본격화되기 전에 포트폴리오를 점검하고, 다주택 보유보다는 수익형 부동산이나 실거주 목적의 1주택으로 전환하는 게 현명한 선택입니다. 망국적 투기의 종말은 이미 예고된 수순입니다.