압구정 현대 아파트 57평형이 작년 96억~100억에 거래됐던 물건이 최근 80억 밑으로 내려왔다는 소식을 지인에게 들었습니다. 심지어 70억대 초반에 내놓은 급매도 있지만 거래가 안 된다는 겁니다. 솔직히 이 정도 속도로 분위기가 바뀔 줄은 예상하지 못했습니다. 불과 2주 전만 해도 매도자보다 매수자가 더 많았던 시장이었는데, 지금은 관망세로 완전히 돌아선 상황입니다.
압구정 현대 매물로 본 시장 급변
작년 5월과 9월, 서울 강남권 아파트 가격이 급등했을 때 악구정 현대 아파트 같은 상급지 물건들이 연일 신고가를 경신했습니다. 그런데 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 강하게 발언한 뒤 보름 정도 지나면서 시장이 완전히 뒤집혔습니다. 제 지인 어머님도 이 아파트를 내놨는데 안 팔린다고 연락이 왔다고 합니다.
예전 같으면 정부가 강하게 정책을 밀어붙일 때 풍선 효과나 반대 급부 현상으로 오히려 가격이 더 오르는 기현상이 많았습니다. 그런데 이번엔 분위기가 사뭇 다릅니다. 나이 드신 어르신들이 실제로 매물을 내놓기 시작했고, 다주택자들과 1주택 고가주택 보유자들의 매물이 동시에 나오면서 부동산 중개소 분위기가 뒤숭숭해졌습니다.
문제는 이렇게 내놔도 안 팔린다는 겁니다. 서울 구역별로 최근 거래가보다 10% 정도 싸게 매물이 나와도 거래가 전혀 이루어지지 않고 있습니다. 제가 개인적으로 설 명절 지나면 다주택자 매물이 급해질 거라고 예측했는데, 제 전망보다 10일 정도 빠르게 시장이 돌아가고 있습니다.
다주택자 매물 증가세와 관망 심리
2월 7일 기준으로 서울 주택 매물이 59,700건을 넘었습니다. 일주일 사이에 전체 매물이 7.2% 증가했는데, 특히 한강벨트 라인과 강남·서초·송파 지역을 중심으로 대폭 늘어났습니다. 성동구 매물은 16.5% 증가해 1,423건이 나왔고, 송파구는 14.9% 늘어나 1,577건이 시장에 나왔습니다. 강남구는 9~10% 정도 늘어나서 8,300건이 넘게 매물로 나온 상태입니다.
매물이 늘어나는 것도 문제지만, 더 큰 변화는 매수자들의 심리입니다. 불과 2주 전만 해도 한강변 좋은 매물만 나오면 득달같이 달려들던 사람들이 갑자기 관망세로 돌아섰습니다. 부동산 중개사 사장님들이 기존 호가보다 5천만 원~1억 정도 낮은 다주택자 매물이 나왔다고 전화하면, 예전엔 "제가 살게요"라고 했던 사람들이 이제는 "혹시 더 싸게 나온 것 없나요?"라고 묻는다는 겁니다.
실제로 어떤 중개사 사장님은 저에게 이런 말을 했습니다. "1억 정도 싸게 나온 물건도 보러 오지 않습니다." 원래 집값이 하락으로 돌아서면 거래가 더 안 되는 법입니다. 반대로 집값이 오를 때는 다들 사고 싶어서 안달이 나는 법이고요. 지금 관망세는 3월까지는 이어질 것으로 보이고, 4월이 되면 매도자나 매수자 모두 급해질 수도 있습니다.
호가 하락과 시장 전망
정부가 빠르면 이번 주 안에 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 보완책을 내놓겠다고 했습니다. 이 보완책의 내용에 따라 다주택자 매물 출회 속도가 결정될 것으로 보입니다. 만약 정부가 퇴로를 열어준다면 굳이 급매로 내놓을 필요가 없어지기 때문에 가격이 생각보다 덜 내려갈 수도 있습니다.
한강벨트 라인에 위치한 마포구, 용산구, 동작구, 성동구와 강남, 서초, 송파 지역을 중심으로 매물이 늘어나고 있는데, 특히 고가 아파트를 중심으로 더 많이 나오고 있습니다. 송파구 잠실동의 리센츠, 엘스 같은 대단지 아파트에서 2~3천만 원 하락하는 것이 대단해 보이지 않을 수도 있지만, 중요한 건 방향성이 바뀌었다는 점입니다.
눈치 빠른 다주택자들은 이미 작년에 증여나 매매를 했습니다. 올해 1월 서울 아파트 증여가 785건 발생했는데, 작년 대비 87.4% 증가한 수치입니다. 작년 12월에도 증여 건수가 1천 건을 넘어 전년 동기 대비 70% 이상 늘어났습니다. 이렇게 이미 선제적으로 정리한 분들이 많기 때문에 매물이 한꺼번에 쏟아지진 않을 수도 있겠지만, 그럼에도 매물량은 점점 늘어날 겁니다.
시중에 유동성이 많이 풀리면 아파트값은 보통 더 오릅니다. 요즘 주식 시장도 많이 올랐고 돈도 많이 풀려 있는데, 자본 시장 논리로만 본다면 지금은 집값이 올라가는 시기가 맞습니다. 하지만 정부 정책이 워낙 강하게 작용하다 보니 심리적으로 부동산 위축이 오고 있습니다. 세금이나 각종 공과금이 오르고, 나이 드신 분들도 비싼 집값에 상응하는 생활을 유지하기 어렵다는 판단에서 1주택자라도 매물로 내놓는 경우가 늘어나고 있습니다.
제가 보기엔 이대로 간다면 올 상반기에는 집값 하락이 꽤 큰 폭으로 올 수도 있습니다. 매물이 늘어나면 먼저 팔기 위해 호가를 낮추고, 호가가 낮아지면 연쇄적으로 매물이 또 더 늘어나는 구조입니다. 3월, 4월이 되면 하락폭이 점점 더 커질 것으로 예상됩니다.
정리하면, 서울 아파트 가격이 하락으로 방향을 바꾼 것은 확실해 보입니다. 대출 없는 1주택 실거주자라면 가격 등락에 크게 신경 쓸 일은 없지만, 보유세는 여전히 부담입니다. 영끌해서 고점에 집을 산 분들은 지금 잠 못 이루는 밤을 보내고 계실 겁니다. 전문가들이 기다리라고 했을 때 기다렸더라면 지금쯤 훨씬 나은 선택을 할 수 있었을 텐데 말입니다. 무엇보다 집값이 정상적인 위치로 돌아와서 젊은 세대가 희망을 가질 수 있는 시장이 되길 바랍니다.