요즘 부동산 뉴스를 보다 보면 자꾸만 마음이 급해집니다. 서울 외곽 신축 아파트도 30평형이 17억을 넘어섰고, 조만간 20억을 돌파할 거라는 전망이 나오고 있거든요. 저도 전세 만기가 다가오면서 '지금 사야 하나, 조금 더 기다려야 하나' 고민이 깊어졌습니다. 분양가가 계속 오르는 상황에서 집값만 떨어질 거라고 기대하기는 어려워 보이고, 무주택자나 1주택자 입장에서는 규제도 거의 없으니 자금 계획만 잘 세우면 지금이 오히려 기회일 수 있다는 생각이 들었습니다.
무주택자라면 전세 만기 전에라도 움직여야 할까
전세 만기가 아직 몇 달 남았는데도 집을 먼저 사야 한다는 이야기를 들으면 솔직히 부담스럽습니다. 하지만 제가 중개사무소를 몇 곳 돌아다니며 느낀 건, 매물이 많을 때와 적을 때의 협상력 차이가 정말 크다는 점이었습니다. 매도자가 적극적으로 팔려고 할 때는 가격 조정은 물론이고 층수나 향 같은 조건도 선택지가 많아지거든요.
지금은 매물이 나와 있는 상황이지만, 시장 분위기가 바뀌면 좋은 물건은 금방 사라집니다. 여기서 중요한 건 '가격이 떨어질 때 사야 한다'는 원칙입니다. 가격이 오를 때 뒤쫓아 사면 협상 여지도 없고 프리미엄까지 얹어 주게 되니까요. 분양가 상승률을 보면 답이 나옵니다. 집값이 떨어진다고 주장하는 사람들조차 분양가는 오를 거라고 인정하는 이유는, 건설 자재비와 인건비 상승 때문입니다(출처: 국토교통부).
여기서 분양가 연동제란 민간 건설사가 아파트를 지을 때 분양 가격을 일정 수준으로 제한하는 제도를 말합니다. 쉽게 말해 정부가 신축 아파트 가격에 상한선을 두는 거죠. 하지만 자재비·인건비가 계속 오르는 상황에서는 이 상한선 자체가 올라갈 수밖에 없습니다.
전세 만기가 10월이나 11월이라면 지금 계약을 깨고 나가는 게 부담스러울 수 있습니다. 하지만 제 경험상, 집주인은 세입자가 빨리 나간다고 하면 오히려 좋아합니다. 요즘은 계약갱신청구권 때문에 세입자가 원하면 2+2년, 총 4년을 살 수 있거든요. 집주인 입장에서는 빨리 나가 준다는 게 반가운 소식입니다. 계약갱신청구권이란 세입자가 전세 계약 만료 시 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 권리를 의미합니다.
전세를 살면서도 시장 상황을 계속 체크하는 게 중요합니다. 2년마다 갱신할 때마다 내가 살고 싶은 아파트 단지 시세를 확인하고, 중개사무소에도 들러 보면서 주택 시장을 떠나지 말아야 합니다. 10년 동안 민간임대에만 안주하다가 나중에 집값이 두 배 오른 걸 보면 후회하게 됩니다. 물가 상승률만 봐도 10년이면 충분히 두 배는 오릅니다(출처: 한국은행).
지금 전세 만기가 다가오는 분들이 자기 전세금에 모은 돈, 그리고 일부 대출까지 합치면 대략 9억~15억 사이 예산이 나옵니다. 실제로 이 가격대 아파트들이 최근 많이 거래되고 있고, 시간이 지나면 6억~9억대, 더 외곽 지역까지 거래량이 늘어날 가능성이 높습니다. 무주택자가 사는 것도 있지만, 5~6억 아파트를 가진 분들이 팔고 9억대로 옮기는 상향 이동도 많기 때문입니다.
핵심 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.
- 매물이 많을 때 협상력이 좋으므로 지금이 기회
- 전세 만기 전이라도 좋은 물건 나오면 과감히 계약 해지
- 2년마다 시장 상황 체크하며 주택 시장 이탈하지 말 것
1주택자 갈아타기와 재개발 투자 전략
1주택자 입장에서도 지금은 고민이 많습니다. 저도 주변에서 "지금 팔고 더 좋은 데로 갈까?" 하는 이야기를 자주 듣는데요. 정부에서 무주택자만 지원하고 1주택자 갈아타기는 열어 주지 않으면 시장 거래 자체가 막힐 수 있습니다. 매물은 나오는데 살 사람이 없으면 가격 조정도 어렵거든요.
1주택자가 지금 10억짜리 집을 갖고 있는데 15억짜리로 옮기고 싶다면, 매물이 14억~13억으로 나올 때 충분히 가능합니다. 무주택자가 갑자기 15억을 마련하기는 쉽지 않지만, 1주택자는 기존 집을 팔아서 차액만 메우면 되니까 훨씬 수월하죠. 정부가 처분 조건부 1주택 매입까지 열어 준다면 거래가 더 활성화될 겁니다. 처분 조건부란 기존 주택을 일정 기간 내에 팔겠다는 조건으로 새 주택을 먼저 살 수 있게 해주는 제도를 말합니다.
다만 지금은 다주택자(2채 이상 보유)에게만 매도 기회를 주고, 무주택자만 매수할 수 있게 제한하는 방향으로 가는 것 같습니다. 저는 개인적으로 1주택자도 갈아탈 수 있게 풀어 줘야 도미노 효과가 생긴다고 봅니다. 5~6억 살 사람이 갑자기 10억을 덤벼들기는 어렵거든요.
1주택 비거주자, 그러니까 지방에 집을 갖고 서울에 다른 집을 산 분들은 요즘 걱정이 많습니다. 규제 지역에서 투자 목적으로 샀다가 보유세 부담이 커지는 상황이거든요. 이런 경우 지방 집을 먼저 정리하고 1주택자가 되면 부담이 확 줄어듭니다. 실제로 지방 자산가 중에는 서울 20억짜리 아파트를 사 놓고도 지방에 또 20억짜리를 갖고 계신 분들이 많은데, 보유세가 조금 오른다고 해서 서울 집을 포기할 가능성은 거의 없습니다. 이미 서울 집값 상승을 경험한 분들이기 때문입니다.
종합부동산세(종부세) 중과는 3채부터 적용되므로 2채까지는 자산가 입장에서 크게 부담이 없습니다. 종부세란 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 세금으로, 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 2채까지는 기본 세율이지만 3채부터는 중과세율이 적용되어 세 부담이 급증하죠.
다주택자 중에서도 오피스텔이나 빌라, 지방 소형 아파트를 여러 채 갖고 있어서 이름만 다주택자인 분들도 많습니다. 이런 경우 지방 물건은 과감히 정리하는 게 낫습니다. 울산·부산·대구 등 주거 선호 지역이라면 가격 조정을 받아서라도 빨리 파는 게 유리합니다. 서울 핵심지에 있는 큰 오피스텔(방 2개, 화장실 1개, 주방 분리형)은 아직 상승 여지가 있으니 조금 더 갖고 있어도 무방합니다.
재개발 호재가 있는 연립·다세대는 오히려 추천합니다. 특히 50,60대 베이비부머 세대에서 자녀에게 증여를 고려한다면, 서울 30억
40억 아파트를 증여하면 증여세만 10억~20억이 나옵니다. 차라리 재개발 호재가 있는 용산·마포·성동 같은 핵심지 연립·다세대를 자녀 명의로 갭투자 형태로 사 주면, 증여세 1억 정도로 5억짜리 집을 증여할 수 있습니다. 실거주 의무도 없어서 전략적으로 활용하기 좋습니다.
서울에서 비아파트를 아파트로 전환하지 않으면 주택 수요를 감당할 수 없습니다. 용적률이 30년 동안 250%로 고정되어 있어 주택 공급이 늘지 않았거든요. 일본 롯폰기힐스 같은 곳은 용적률을 수천 퍼센트까지 올려 수요를 흡수했지만, 우리는 그렇지 못했습니다. 그래서 서울 핵심지 연립·다세대는 언젠가 아파트가 될 가능성이 높고, 20~30년 뒤를 내다본다면 충분히 투자 가치가 있습니다.
다만 초기 단계 재개발은 공부를 충분히 하고 투자해야 합니다. 아파트는 입지만 좋으면 재건축이 안 돼도 가격이 떨어지지 않지만, 재개발은 구역 지정 전후로 거래가 끊기는 경우가 많아서 유동성 문제가 생길 수 있습니다. 관리처분인가가 난 단계라면 사실상 아파트나 다름없으니 안전하지만, 초기 단계는 신중해야 합니다.
주요 전략을 정리하면 다음과 같습니다.
- 1주택자는 갈아타기 기회 활용 (처분 조건부 매입 여부 확인)
- 다주택자는 2채까지 유지, 3채 이상은 종부세 부담 고려
- 재개발 호재 연립·다세대는 핵심지 한정으로 장기 투자
- 초기 재개발은 공부 필수, 관리처분인가 이후 물건이 안전
결국 중요한 건 '집을 팔면 반드시 다시 사야 한다'는 원칙입니다. 제 지인 중에 대치동 미도아파트를 팔고 20년간 무주택자로 지낸 분이 있습니다. 2008~2009년 가격을 기억하고 있다 보니 2010년 이후로는 그 가격에 살 수가 없었던 거죠. 결국 청약 당첨으로 겨우 집을 장만했습니다. 집은 팔았으면 바로 다시 사야 합니다. 시장을 떠나 있으면 타이밍을 완전히 놓치게 됩니다.
지금은 무주택자나 1주택자 모두에게 자금 계획만 잘 세우면 움직일 수 있는 시기입니다. 규제가 거의 없고, 분양가는 계속 오르고 있으니 지금 발 빠르게 움직이는 게 나중에 후회를 줄이는 길이라고 생각합니다.