주유소 땅이나 캠핑장 부지가 저렴하게 나왔다고 해서 무조건 기회일까요? 저는 지난해 지인이 경매로 나온 주유소 땅을 고민한다길래 말린 적이 있습니다. 주변 시세보다 30% 싸게 나왔지만, 토양정화비용까지 계산하니 전혀 메리트가 없더군요. 요즘 부동산 시장에선 이런 '저렴한 함정'이 곳곳에 깔려 있습니다.
주유소 폐업 러시와 숨겨진 비용
최근 전국적으로 주유소 폐업이 가속화되고 있습니다. 올해 1월 기준 전국 영업 주유소가 1만 1430개로 몇 개월 사이 214개나 줄었다고 합니다. 평균 이틀에 하나꼴로 문을 닫는 셈입니다. 경기 침체에 전기차 보급까지 겹치면서 영업 이익률이 1%대로 떨어졌기 때문입니다.
문제는 주유소를 폐업한다고 끝이 아니라는 점입니다. 토양환경보전법에 따라 지하 탱크에서 기름이 샌 흔적이 있으면 반드시 토양정화를 거쳐야 합니다. 오염된 흙을 파내거나 세척하고, 경우에 따라 미생물 정화나 소각까지 해야 하는데, 300평 기준으로 시설 철거비 2억 원에 토양정화비만 5억~8억 원이 추가로 듭니다.
저는 실제로 주유소 사장님 몇 분과 이야기를 나눠봤는데, 한결같이 "장사 잘 될 때 번 돈을 폐업할 때 정화비용으로 다 쓴다"고 하시더군요. 정화 업체가 한정적이라 부르는 게 값이고, 땅을 파보기 전엔 오염 정도를 알 수 없어 예산 책정조차 어렵습니다. 경매로 주유소 땅을 낙찰받아도 정화 책임은 새 소유주에게 넘어오기 때문에, 감정가보다 훨씬 싸게 나와도 유찰이 반복되는 이유입니다.
더 무서운 건 정화를 안 하고 몰래 팔거나 폐업하면 형사처벌 대상이라는 점입니다. 오염 원인자나 시설 소유자가 1순위 책임자가 되기 때문에, 임대 사업자가 야반도주하면 땅 주인이 독방 갈 수도 있습니다. 경매 낙찰자도 예외가 아닙니다. 권리와 의무를 함께 승계받는 것으로 법원이 판단하니까요. 제 지인은 결국 이 이야기를 듣고 주유소 경매 입찰을 포기했습니다.
캠핑장 투자 열풍의 뒤끝
캠핑장도 비슷한 전철을 밟고 있습니다. 코로나 시기 캠핑 열풍이 불면서 너도나도 캠핑장을 차렸지만, 해외여행이 재개되자 수요가 급격히 줄었습니다. 공급은 넘쳐나는데 이용객은 사라지면서 이용료는 하락하고, 인건비 부담은 늘어나는 악순환이 시작됐습니다.
저와 친한 후배가 5년 전 경기도 연천에 캠핑장을 차렸습니다. 당시 제가 "3~4년이면 유행 끝난다"고 말렸지만, 처음 1년 반은 정말 잘됐다며 투자를 더 늘렸습니다. 땅도 넓히고 시설도 확충했는데, 그 이후로는 손님이 뚝 끊겼다고 합니다. 최근 만났을 때 "빚만 늘어나고 사람조차 안 보인다"며 한숨을 쉬더군요. 국민소득이 오르고 휴일이 많아지면 캠핑은 영원히 잘될 줄 알았다는데, 현실은 그렇지 않았습니다.
캠핑장이나 펜션 같은 부지는 팔기도 어렵습니다. 공장이나 요양병원처럼 넓은 땅이 필요한 업종에서나 관심을 보이지, 대다수 투자자들은 선호하지 않습니다. 중고 시장엔 캠핑 용품이 쏟아지고 있고, 100만 원 넘는 텐트가 10만 원대에 나오는 걸 보면 시장이 얼마나 식었는지 체감됩니다.
그런데 정작 이런 문제들이 언론에선 제대로 다뤄지지 않습니다. 서울과 수도권 아파트 가격이 최근 2~3년 새 급등했는데, 분당 32평 아파트가 8년 전 6억 원에서 지금 26억 원이 됐다는 이야기를 들으면 정말 터무니없다는 생각이 듭니다. 분당 사람들 평균 소득이 월 1000만 원도 안 되는데 집값은 26억 원이라니, 이게 정상적인 시장 메커니즘인지 의문입니다.
건설사들이 주요 언론사를 장악하고 있다는 지적도 있습니다. 집을 못 가진 사람들에게 불안감을 조성하고, 좋은 지역만 부각시켜 서울 전체가 비싼 것처럼 인식을 만든다는 겁니다. 실제로는 재개발 가능성이 낮거나 진입로도 제대로 없는 집들, 소유권 문제가 복잡한 땅들도 많은데 말이죠. 청년들이나 신혼부부가 무리하게 대출받아 샀다가 묶여버리는 경우를 제 주변에서도 여럿 봤습니다.
솔직히 저는 서울 아파트 중에서도 크게 떨어질 곳이 적지 않다고 봅니다. 일본처럼 사건사고가 있었던 집, 귀신 나온다는 소문이 도는 집을 표시해주는 시스템이 우리도 필요하지 않을까 싶습니다. 집주인이 전세를 주고 본인은 다른 곳에 전세 사는 경우도 많은데, 이건 집값 상승을 노린 일종의 투기 아닙니까. 이런 상황에서 청년 정책이 제대로 작동하지 않으면 다음 세대는 더 힘들어질 겁니다.
부동산 투자에서 '싸다'는 것만 보고 덤비면 큰코다칩니다. 주유소든 캠핑장이든, 심지어 아파트든 그 뒤에 숨은 비용과 리스크를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 한때는 고수익 자산이었지만 지금은 인생 리스크로 전락한 것들이 시장에 넘쳐납니다. 저는 앞으로 더 신중하게 접근할 생각이고, 여러분도 화려한 겉모습보다 속사정을 들여다보길 권합니다.