보유세 인상 논의가 본격화되면서 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 정부가 꺼내든 보유세 카드는 생각보다 훨씬 강력한 무기입니다. 저도 처음엔 "보유세 몇 프로 올린다고 뭐가 달라지겠어?"라고 생각했는데, 실제로 주변 다주택자들 반응을 보니 분위기가 심상치 않더군요. 특히 현금 자산이 부족한 분들은 매년 나가는 세금 부담만으로도 허리가 휘는 상황이 올 수 있습니다.
보유세 카드의 양날의 검
보유세(Property Tax)는 부동산을 보유하는 것 자체에 부과되는 세금으로, 취득세나 양도세와 달리 매년 납부해야 하는 고정 비용입니다. 여기서 보유세란 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합친 개념으로, 특히 종부세는 고가 주택이나 다주택자에게 누진적으로 부과됩니다.
정부가 이 카드를 꺼내든 이유는 명확합니다. 양도세 중과 유예 종료만으로는 매물이 충분히 나오지 않았기 때문입니다. 다주택자들이 "조금만 더 버티면 되겠지"라는 심리로 버티는 순간, 시장은 다시 상승 국면으로 돌아설 수 있습니다. 하지만 보유세를 1%에서 2%, 심지어 3%까지 올린다면 상황이 완전히 달라집니다.
문제는 적정 구간을 찾기가 정말 어렵다는 점입니다. 제가 직접 몇몇 부동산 전문가들과 이야기를 나눠봤는데, 이분들조차 "어느 정도가 적정선인지 누구도 장담할 수 없다"고 하더군요. 너무 약하게 때리면 효과가 없고, 너무 세게 때리면 시장이 폭락할 수 있습니다. 부동산 시장의 연착륙(Soft Landing)을 위해서는 미세한 조절이 필요한데, 이게 사실상 불가능에 가깝습니다.
실제로 문재인 정부 시절 30여 차례의 부동산 규제 정책이 나왔음에도 집값이 폭등한 이유가 바로 여기에 있습니다. 첫 정책이 실패하는 순간 시장의 신뢰가 무너지고, 그 다음 정책은 아무리 강력해도 먹히지 않습니다.
현금 부족한 다주택자들의 위기
보유세가 무서운 이유는 매년 반복해서 납부해야 한다는 점입니다. 양도세는 팔 때 한 번 내면 그만이지만, 보유세는 갖고 있는 한 계속 내야 합니다. 현금흐름(Cash Flow)이 원활하지 않은 다주택자들에게 이건 치명적입니다.
저도 주변에서 봤는데, 집값이 올라서 자산은 늘었지만 정작 통장엔 돈이 없는 분들이 정말 많습니다. 전세금과 대출로 레버리지(Leverage)를 끼워서 집을 여러 채 산 경우, 매년 수백만 원씩 추가로 나가는 보유세는 감당하기 힘든 부담입니다. 여기서 레버리지란 자기 자본보다 많은 금액을 빌려서 투자하는 방식을 의미하는데, 부동산 투자에서 흔히 사용되는 전략입니다.
국토교통부 통계에 따르면, 2024년 기준 다주택자의 평균 보유 주택 수는 2.8채이며, 이 중 절반 이상이 대출을 활용한 것으로 나타났습니다(출처: 국토교통부). 이들이 보유세 부담을 견디지 못하고 매물로 내놓기 시작하면 시장은 급격히 냉각될 수 있습니다.
하지만 여기서 또 다른 문제가 생깁니다. 매물이 쏟아지는데 사는 사람이 없다면 어떻게 될까요? 무주택자들도 바보가 아닙니다. 집값이 떨어지는 분위기가 확실해지면 "조금만 더 기다리면 더 싸게 살 수 있겠네"라고 생각하며 관망합니다. 그러면 매수 수요는 급격히 줄어들고, 결국 집값 폭락으로 이어질 수 있습니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 처음엔 보유세를 올리면 매물이 나오고, 그걸 무주택자들이 사면서 시장이 안정될 거라 생각했는데, 실제로는 양쪽 다 얼어붙는 상황이 올 수 있다는 걸 깨달았습니다.
정부와의 버티기 싸움은 답이 없습니다
현재 이재명 정부는 매물이 나오지 않으면 잘못됐다는 판단을 하고 있습니다. 자신들이 공언한 정책 목표를 달성하지 못하면 정치적 타격이 크기 때문입니다. 그렇기 때문에 다주택자들이 버티면 버틸수록 더 강한 카드를 꺼낼 수밖에 없습니다.
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 정부 정책에 맞서서 버티겠다는 심리는 위험합니다. 정부는 법을 만들 수 있고, 세율을 조정할 수 있습니다. 개인이 아무리 자산이 많아도 정부와의 싸움에서 이기기는 어렵습니다.
한국은행 자료에 따르면, 2024년 4분기 가계부채는 1,900조 원을 넘어섰으며, 이 중 상당 부분이 부동산 담보대출입니다(출처: 한국은행). 이런 상황에서 보유세 부담까지 가중되면, 일부 다주택자들은 자산을 처분할 수밖에 없는 상황에 내몰릴 수 있습니다.
다만 한 가지 명확한 건, 정부도 폭락은 원하지 않는다는 점입니다. 안정 또는 완만한 하락을 목표로 할 가능성이 높습니다. 하지만 보유세라는 도구는 그 강도를 미세하게 조절하기가 정말 어렵습니다. 0.8%가 적정인지, 1%가 적정인지, 아무도 모릅니다. 시뮬레이션을 돌려도 개개인의 심리 상태나 재산 상황이 다르기 때문에 정확한 예측이 불가능합니다.
그래서 저는 다주택자라면 정부 정책에 정면으로 맞서기보다는, 시장 상황을 보면서 미리 정리하는 게 현명하다고 봅니다. 버티다가 종부세 폭탄을 맞는 것보다는, 지금이라도 손절하고 현금을 확보하는 게 나을 수 있습니다.
보유세 정책이 어떤 방향으로 흘러갈지는 아직 미지수입니다. 하지만 확실한 건, 이 정책이 시장에 엄청난 변화를 가져올 것이라는 점입니다. 다주택자들은 자신의 현금 흐름을 점검하고, 최악의 시나리오에 대비해야 합니다. 무주택자들도 마냥 기다리기만 할 게 아니라, 시장이 어떻게 움직이는지 예의주시하면서 기회를 엿봐야 합니다. 제 생각엔 앞으로 6개월이 정말 중요한 분기점이 될 것 같습니다.