보유세 인상 카드가 현실이 되면서 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 일반적으로는 다주택자에 대한 과세 강화가 집값 안정으로 이어진다고 알려져 있지만, 제가 직접 임대차 시장을 지켜본 결과는 정반대였습니다. 강남 지역 월세 평균이 벌써 250만 원을 넘어섰고, 전세 매물은 눈에 띄게 줄어들고 있습니다. 더 심각한 건 이런 현상이 이제 시작 단계라는 점입니다.
보유세 방어와 월세 전환, 왜 불가피한가
보유세 인상이 발표되자마자 임대인들의 행동 패턴이 명확하게 바뀌었습니다. 저도 주변 집주인들과 얘기를 나눠봤는데, 거의 모두가 "전세는 이제 안 준다"는 입장이었습니다. 여기서 보유세란 재산세와 종합부동산세를 합친 개념으로, 집을 보유하고 있는 것만으로 매년 내야 하는 세금을 의미합니다(출처: 국토교통부). 문제는 이 보유세가 오르면 집주인 입장에서는 전세 보증금을 받아봤자 이자 수익으로 세금을 감당할 수 없다는 점입니다.
실제로 2022년 민간 연구 결과를 보면 보유세가 1% 오를 때마다 전세 보증금에 30%가 전가되고, 월세의 절반이 세입자에게 전가되는 것으로 나타났습니다. 솔직히 이건 예상 밖이 아니었습니다. 이미 문재인 정권 때도 똑같은 패턴이 반복됐거든요. 다주택자를 옥죄겠다며 세금을 올렸더니 결국 약한 고리, 즉 세입자들이 먼저 무너졌습니다.
지금 강남 같은 고가 주택 밀집 지역은 이미 월세 전환이 대세입니다. 집주인들은 보유세를 방어하기 위해 월세 수익을 극대화하는 쪽으로 전략을 바꿨습니다. 강남에서 살던 세입자들이 월세를 감당 못 해 인근 인서울 지역으로 밀려나고, 그곳에 살던 사람들은 또다시 경기도 권으로 밀려나는 도미노 현상이 벌어지고 있습니다.
증여 러시와 임대 시장 공급 소멸
두 번째로 주목할 현상은 증여 급증입니다. 2025년 2월 기준 강남 3구 증여 건수가 5년 내 최다를 기록했습니다(출처: 서울시 부동산정보광장). 여기서 증여란 부모 세대가 자녀에게 부동산을 무상으로 이전하는 행위로, 높은 증여세를 감수하고서라도 좋은 입지의 부동산을 가족 내에서 보유하겠다는 의지의 표현입니다.
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 2020년에도 비슷한 일이 있었는데, 당시에도 "집 안 팔고 물려준다"는 분위기가 강했습니다. 문제는 증여된 주택은 최소 2년 이상 실거주 의무가 있어서 임대 시장에 나오지 않는다는 점입니다. 즉, 임대 가능한 매물이 구조적으로 줄어들 수밖에 없습니다. 부담부 증여(증여 시 대출을 함께 승계하는 방식)까지 포함하면 문재인 정부 5년간 증여 규모가 55조 원을 넘었고, 이번에도 그 흐름이 반복될 가능성이 큽니다.
연령대별로 보면 50~60대의 증여가 유의미하게 늘었습니다. 이들은 보유세 부담을 피하면서도 좋은 자산은 지키겠다는 전략을 취하고 있습니다. 결과적으로 서울 핵심 지역의 임대 가능 물량은 계속 줄어들고, 남은 물량의 월세는 천정부지로 오를 수밖에 없습니다.
비인기 지역 붕괴와 수도권 쏠림 심화
세 번째 문제는 지방과 비인기 지역의 매매 시장 붕괴입니다. 전북 등 일부 지역에서는 신축 아파트가 완공됐는데도 분양이 안 되는 악성 비분양이 급증하고 있습니다. 비거주 1주택자(실제 거주하지 않고 투자 목적으로 보유한 사람)들은 이번 보유세 인상으로 인해 아예 정리하고 수도권으로 올라올 수밖에 없는 상황입니다.
여기서 비거주 1주택자란 집은 한 채 갖고 있지만 실제로는 그곳에 살지 않고 다른 곳에 전월세로 거주하는 사람을 말합니다. 이들은 갭 투자(전세 보증금과 매매가 차이가 적을 때 적은 자본으로 투자하는 방식)가 불가능해지면서 더 이상 버틸 명분이 사라졌습니다. 결국 지방 주택을 처분하고 수도권으로 몰려들 것이고, 그곳에서도 전월세 수요로 참여할 겁니다.
실제로 2025년 1월 인구 이동 통계를 보면 서울 인구가 다시 증가세로 돌아섰습니다. 2013년에도 비슷한 일이 있었습니다. 당시 전세가율(매매가 대비 전세 보증금 비율)이 60~70%까지 오르면서 "전세 올려주느니 차라리 집 사자"는 분위기가 형성됐고, 실제로 매수 전환이 대거 일어났습니다. 전세가율이 높아진다는 건 전세 보증금이 매매가에 근접한다는 뜻으로, 세입자 입장에서는 조금만 더 보태면 집을 살 수 있다는 심리가 작용합니다.
지금도 노도강(노원·도봉·강북) 같은 외곽 지역에서 먼저 집값이 오르고 있습니다. 일반적으로 강남이 안정되면 외곽은 조용해진다고 알려져 있지만, 제 경험상 이건 전세가율 차이 때문입니다. 외곽은 이미 전세가율이 65% 이상인 곳이 많아서 먼저 반응하는 겁니다. 강남도 곧 차례가 올 겁니다.
지금 정부는 "주택 시장이 이성을 되찾고 있다"며 정상화를 강조하고 있지만, 현장에서 체감하는 온도는 정반대입니다. 국토 차관은 심지어 "국민들이 월세를 선호하는 현상이 생겼다"는 취지로 발언했는데, 솔직히 이건 현실 인식이 부족한 게 아닌가 싶습니다. 아무도 월세를 좋아서 선택하지 않습니다. 전세 매물이 없으니까, 월세라도 구해야 하니까 어쩔 수 없이 선택하는 겁니다.
2026년 서울 입주 물량도 2만 가구가 채 안 되고, 그중 민간 분양은 8,000가구도 안 됩니다. 공급은 줄고 수요는 몰리는데, 임대 매물까지 사라지면 결국 남는 건 월세 폭등과 강제 매수 전환뿐입니다. 강남에서 버티지 못한 사람들이 인서울로, 인서울에서 밀린 사람들이 경기도로, 출퇴근 시간은 1시간 넘게 늘어나고 삶의 질은 떨어지는 악순환이 반복될 겁니다.
참고: https://www.youtube.com/live/yIAtwJ8EPgQ?si=tjhXCEgjvuGOVsO6