최근 이재명 대통령이 5월 9일 만료 예정이던 다주택자 양도세 중과 배제를 연장하지 않겠다고 못 박았습니다. 그러면서 "팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 버틸 수 있을까"라는 강력한 메시지까지 던졌죠. 저는 이 발언을 듣고 솔직히 좀 놀랐습니다. 문재인 정부 때 겪었던 다주택자 증세의 기억이 채 가시지 않았는데, 5년 만에 시즌 2가 시작되는 건가 싶었거든요.
양도세 82.5% 시대의 재림
5월 9일 이후부터는 다주택자가 집을 팔 때 최대 82.5%의 양도세를 물게 됩니다. 예를 들어 5억에 산 집을 10억에 팔면 양도 차익 5억 중 3억 4천만 원을 세금으로 내야 하죠. 실제 손에 쥐는 돈은 1억 6천만 원 정도입니다. 5억을 벌어도 30%만 남는 구조인 거예요.
제가 지인 중에 서울에 아파트 하나, 빌라 두 채를 가진 분이 있는데, 최근 이 소식 듣고 진짜 고민이 많다고 하더군요. 빌라는 시세 차익이 크지 않아서 팔아봐야 세금 때문에 남는 게 별로 없고, 그렇다고 아파트를 팔자니 정작 실거주할 곳이 애매하다는 겁니다. 결국 이분은 빌라 두 채를 정리하고 아파트로 실거주 복귀를 고민 중이라고 했어요.
문제는 이런 상황이 개인에게만 국한되지 sensations습니다. 서울 다주택자의 40% 정도가 비아파트, 그러니까 빌라나 오피스텔 같은 걸 보유하고 있거든요. 그러다 보니 시장에 나오는 매물은 대부분 빌라인데, 정작 사람들이 원하는 건 아파트입니다. 결국 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 더 강해질 수밖에 없고, 아파트 가격은 오히려 버티거나 오를 가능성도 배제할 수 없습니다.
제 경험상 이런 정책은 의도와 다르게 작동하는 경우가 많습니다. 과거 문재인 정부 때도 증세 정책 직후 단기 매물이 쏟아졌다가, 금방 시장이 얼어붙고 오히려 가격이 더 오르는 역설을 봤거든요. 이번에도 5월 전까지 급매물이 나오고, 이후엔 매물 자체가 사라지는 패턴이 반복될 가능성이 높아 보입니다.
보유세 인상과 전월세 대란 우려
대통령은 여기서 한 발 더 나아갔습니다. "버티지 못하게 보유세를 높이겠다"는 말까지 했거든요. 심지어 비거주 1주택자에 대해서도 장기보유특별공제를 축소하겠다는 신호를 보냈습니다. 실거주하지 않으면 투기꾼이라는 논리죠.
그런데 저는 이 부분에서 좀 의문이 듭니다. 다주택자가 임대 시장의 91%를 공급하고 있는 상황에서, 이들을 실거주로 내모는 정책이 과연 누구를 위한 건지 모르겠어요. 자기 돈으로 집 사서, 자기 돈으로 세금 내고, 임차인한테 집 빌려주는 사람들을 악마화하는 건 좀 과하다는 생각입니다.
실제로 지금 현장에선 이상한 일들이 벌어지고 있습니다. 제가 아는 중개사분 말로는, 임차인이 이사비 명목으로 5천만 원에서 1억까지 요구하는 사례가 나오고 있다고 하더군요. 집주인 입장에선 세입자 내보내야 팔 수 있는데, 토지거래허가구역 때문에 실거주자한테만 팔 수 있고, 세입자는 계약 기간 남았다며 버티는 겁니다. 차라리 보유세 내고 버티는 게 나을 지경이죠.
이런 상황에서 다주택자들이 실거주로 복귀하고, 1주택자들도 장특공 축소 때문에 전월세를 회수하면 어떻게 될까요? 올해 신축 공급은 역대 최저 수준인데, 기존 임대 물량마저 줄어들면 전월세 시장은 정말 답이 없어집니다. 집주인은 들어오고, 세입자는 나가야 하는데, 그 세입자가 갈 곳이 없는 거예요.
솔직히 저는 이 정책이 장기적으로 어떤 나비효과를 일으킬지 예측하기 어렵습니다. 다만 한 가지 확실한 건, 단기적으론 5월 전후로 시장이 크게 요동칠 거라는 점입니다. 급매물 나왔다가 매물 잠기고, 하반기부터는 전월세 구하기가 지금보다 훨씬 어려워질 가능성이 큽니다. 대통령이 청와대 전세 살 때는 괜찮고, 일반 국민이 지방에서 서울 집 한 채 사서 전세 주는 건 투기라는 논리는, 제가 봐도 좀 앞뒤가 안 맞는 것 같습니다.
앞으로 5~6개월 정도 지나면 이 정책의 실제 영향이 가시화될 겁니다. 저도 계속 지켜보면서, 시장이 어떻게 반응하는지 공유해드리겠습니다. 지금 다주택 보유 중이거나 전월세 계약 앞둔 분들은, 5월 전후로 시장 흐름을 특히 주의 깊게 봐야 할 것 같습니다.