대출만 막으면 집값이 안정될까요? 금융당국이 수도권 다주택자와 임대사업자의 대출 만기 연장을 중단하겠다고 나섰습니다. 연내 1만 가구 이상의 매물이 시장에 쏟아질 가능성이 제기되면서, 저는 솔직히 "이제야 제대로 된 조치가 나왔구나"라는 생각과 동시에 "과연 이게 제대로 작동할까?"라는 의구심이 동시에 들었습니다.
만기 도래 물량과 LTV 규제의 실체
금융위원회가 파악한 수도권 규제 지역 내 임대사업자 보유 아파트는 약 12,000가구입니다(출처: 금융위원회). 여기서 LTV란 Loan To Value의 약자로, 담보로 잡힌 부동산 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해 집값의 몇 퍼센트까지 빌려줄 수 있는지를 정하는 기준이죠.
이 중에서 연내 만기가 도래하는 물량은 약 1만 가구에 달하는 것으로 추정됩니다. 저축은행 등 제2금융권까지 포함하면 15,000가구 안팎으로 늘어납니다. 이는 둔촌주공 재건축 단지 규모와 비슷한 수준입니다. 제가 직접 부동산 투자를 했던 분들을 몇 명 알고 있는데, 솔직히 이분들이 현금으로 원금을 갚을 여력이 있을지 의문입니다.
당국의 이번 규제는 만기가 짧고 관행적으로 연장되어 온 임대사업자 대출을 겨냥합니다. 반면 만기가 30~40년인 일반 주택담보대출은 단기 영향이 제한적일 것으로 보입니다. 여기서 주목할 점은 다주택자들이 기존 대출을 신규 대출과 똑같은 조건으로 연장 심사받게 되면, 비율은 조금씩 차이 나겠지만 상당수가 원금을 상환해야 한다는 겁니다.
금융당국은 비거주 1주택, 이른바 갭투자 규제 방안도 함께 검토하고 있습니다. 갭투자란 전세가와 매매가의 차액(gap)이 적은 물건을 소액으로 매입해 시세 차익을 노리는 투자 방식을 말합니다. 대책은 4월 중 발표될 전망입니다.
주요 규제 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
- 수도권 다주택자 및 임대사업자 대출의 LTV 강화
- 대출 만기 연장 심사 기준 강화
- 비거주 1주택(갭투자) 규제 방안 마련
대출 규제가 시장에 미치는 실질적 영향
저는 예전부터 다주택자 대출은 진작에 막아야 한다고 생각했습니다. 그리고 전세대출도 막고, 보유세를 늘렸다면 진작에 부동산은 안정화됐을 겁니다. 단지 상승률은 물가상승률만큼만 가야 정상입니다. 가수요가 없어지는 게 핵심이죠.
대출만 막아도 부동산 안정화는 너무 쉽습니다. 특히 전세대출이 서민대책이랍시고 완화해준 정부가 집값 폭등의 원인을 제공했던 겁니다. 전세대출 완화는 집주인들만 노는 정책이었습니다. 세입자는 빚내서 전세금 마련하고, 집주인은 그 돈으로 레버리지 투자를 하는 구조였으니까요.
하지만 제 경험상 이 규제가 실제로 얼마나 효과적일지는 의문입니다. 다주택자들이 만기 연장이 안 되면 다른 은행으로 가면 되고, 안 되면 제2금융권, 안 되면 제3금융권, 최악의 경우 사채까지 쓰겠죠. 그 돈 많은 사람들이 어디서 대출할 능력 하나 없겠습니까? 참 걱정이라고 생각이 듭니다.
국내 부동산 대출 잔액은 약 1,000조 원이 넘습니다(출처: 한국은행). 여기서 DSR이란 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 쉽게 말해 소득 대비 원리금 상환액의 비율인데, 이 비율이 높을수록 빚 부담이 크다는 뜻입니다.
전국민이 내수 폭망으로 고통받고 소비는 더 힘들어지는 이유가 바로 여기에 있습니다. 이 모든 게 부동산 투기가 원인입니다. 무한대출로 끝없는 폭등이 이어지고, 대출로 쓸 돈이 없는 악순환이 반복되고 있습니다.
대출 규제 강화가 수도권 주택 공급 확대 효과로 이어질지, 아니면 시장 변동성만 키울지 지켜봐야 합니다. 솔직히 저는 후자 쪽에 더 무게를 두고 있습니다. 규제의 허점을 파고드는 사람들은 항상 있었고, 지금도 그럴 테니까요.
정리하면, 이번 규제는 방향은 맞지만 실효성에는 의문이 남습니다. 제가 직접 봐온 부동산 시장의 역사를 돌이켜보면, 진짜 효과를 보려면 대출 규제와 함께 보유세 강화, 양도세 현실화가 동시에 이뤄져야 합니다. 한두 가지 정책만으로는 시장을 바꾸기 어렵습니다. 개인적으로는 이번 기회에 정부가 더 강력하고 종합적인 대책을 내놨으면 하는 아쉬움이 큽니다.