저도 한 2년 전쯤 베가스 도야 짬뽕에서 밥을 먹고 있었습니다. 그런데 옆 테이블에서 한 남성분이 나이 드신 여성분들 여러 명과 방을 잡고 뭔가를 열심히 설명하고 있더군요. 귀동냥으로 들어보니 10만 불을 투자하면 매달 몇천 불씩 받는다는 얘기였습니다. 솔직히 그때 제 머릿속엔 물음표만 가득했습니다. 큰돈을 주고 푼돈을 매달 받는다? 만약 그 사람이 돈 들고 잠적하면 어쩔 건데? 미국은 숨어 살기도 쉽고, 정 안 되면 다른 나라로 튀면 그만인데 말이죠. 최근 김원석 부동산 투자 사기 의혹이 본격적으로 수면 위로 떠오르면서 당시 제가 느낀 의문이 현실이 되었습니다. LA 카운티 법원 기록을 확인해 보니 올해 들어 2월 말까지만 14건의 소송이 제기됐고, 지난해에도 11건이 접수됐습니다. 특히 담보 설정 구조를 들여다보면 이건 투자가 아니라 애초에 회수가 불가능한 구조였다는 게 명확히 드러납니다.
담보 구조와 후순위 채권의 함정
부동산 담보 대출에서 가장 중요한 건 순위입니다. 여기서 순위란 채권자가 돈을 빌려준 선후 관계를 법적으로 정한 것으로, 1순위 모기지(First Mortgage), 2순위 모기지(Second Mortgage), 3순위 모기지(Third Mortgage) 등으로 구분됩니다. 쉽게 말해 부동산이 경매로 넘어갈 때 누가 먼저 돈을 받을 수 있는지를 정해놓은 거죠. 제가 직접 LA 카운티 등기소 자료를 확인해 보니 김원석 씨 측이 보유한 부동산 대부분이 1차 모기지 대출 금액이 집값과 거의 같거나 이미 초과한 상태였습니다. 그런데도 그 위에 2차, 3차, 심지어 4차 모기지까지 설정되어 있더군요.
실제 사례를 보면 더 명확합니다. 파사디나의 한 주택은 매입가가 약 100만 불이었고 카운티 평가 시장 가치도 102만 불 정도였습니다(출처: LA County Assessor). 그런데 매입 당시 1차 모기지 대출이 이미 105만 불이었고, 여기에 중국계 법인이 20만 불을 2차 모기지로 빌려줬습니다. 그리고 2024년 10월 29일 같은 날, 한인 두 명이 각각 10만 불과 15만 불을 3차와 4차 모기지로 대출해 준 겁니다. 정리하면 집값은 100만 불인데, 그 위에 총 150만 불의 융자가 끼어 있는 거죠. 이런 구조를 흔히 '깡통'이라고 부릅니다.
제가 부동산 투자를 조금이라도 공부해 본 사람이라면 누구나 알 겁니다. 후순위 채권자는 선순위 채권자가 다 받고 난 뒤에야 돈을 받을 수 있다는 걸요. 만약 이 집이 경매로 넘어가면 1순위 은행이 105만 불을 먼저 가져갑니다. 집값이 102만 불인데 1차 대출이 105만 불이니, 2차 3차 4차 투자자들은 단 1센트도 못 받는 겁니다. 김원석 측이 운영하는 이와캐피탈(Ewa Capital)이 보유한 부동산 31채 중 최소 23채가 이런 식으로 모기지 대출 총액이 카운티 감정 평가액을 초과하는 것으로 확인됐습니다. 약 20채에는 2차 모기지가 설정되어 있었고, 2차 모기지 채권자는 중국계 법인 몇 건을 제외하면 대부분 한인 투자자로 추정됩니다.
또 하나 충격적인 건 소송이 시작된 이후에도 추가 투자 유치가 계속됐다는 점입니다. 일부 부동산의 경우 소송이 제기된 지난해 10월 이후에도 2차 3차 모기지 대출이 설정됐고, 올해 1월과 2월에도 새로운 투자자가 등장했습니다. 전문가들은 이를 두고 자금난 상황에서 새로운 투자자를 유치해 기존 자금을 메우는 전형적인 폰지 사기(Ponzi Scheme) 구조일 가능성을 제기하고 있습니다. 폰지 사기란 실제 수익 없이 신규 투자자의 돈으로 기존 투자자에게 배당을 지급하는 사기 수법을 말합니다.
하드머니 대출과 담보 가치의 괴리
하드머니 대출(Hard Money Loan)이란 부동산 같은 실물 자산을 담보로 빌려주는 대출을 의미합니다. 은행이 빌려주든 개인이 빌려주든 핵심은 '담보의 가치'입니다. 보통 차용증(Promissory Note)을 작성하고 서로 서명한 뒤 돈을 주고받지만, 차용증 자체가 원금과 이자를 100% 보장해 주는 건 아닙니다. 그래서 담보 설정, 즉 모기지(Mortgage) 또는 신탁증서(Deed of Trust)를 등기소에 등록해서 혹시 돈을 못 받으면 집을 차압해서 원금을 회수하는 구조를 만드는 거죠.
저도 개인적으로 소액이지만 부동산 담보 대출에 투자해 본 적이 있습니다. 그때 가장 먼저 확인한 게 바로 담보 순위였습니다. 1순위인지, 2순위인지, 그리고 집값 대비 대출 비율(LTV, Loan to Value)이 얼마인지를 철저히 따졌습니다. 일반적으로 안전한 하드머니 대출은 LTV가 70% 이하입니다. 예를 들어 100만 불짜리 집에 1차 모기지가 70만 불 이하여야 하는 거죠. 그래야 집값이 조금 떨어져도 원금을 회수할 수 있으니까요.
그런데 김원석 사건을 보면 이런 기본 원칙이 완전히 무시됐습니다. LA의 한 주택은 매입가가 167만5,000불이었고 카운티 평가 시장 가치는 177만 불이었습니다. 그런데 이 집에는 총 202만 불 이상의 1차 모기지 대출이 있었고, 그 위에 25만 불의 2차 모기지와 또 다시 25만 불의 3차 모기지가 설정됐습니다. 집값 177만 불에 총 대출이 250만 불 이상입니다. LTV로 따지면 140%가 넘는 거죠. 이런 구조에서 2차 3차 투자자가 돈을 받을 가능성은 사실상 제로입니다.
더 문제는 현재 일부 부동산에서 디폴트(Default), 즉 채무 불이행 문제가 발생하고 있다는 점입니다. 벨라에셋(Bella Asset)이 보유한 LA의 한 다세대 주택은 2021년 약 212만 불에 매입했고 카운티 평가 시장 가치는 약 230만 불입니다. 그런데 대출 기관 측은 미상환 금액이 약 575만 불이라고 주장하며 상환이 이루어지지 않을 경우 강제 집행(Foreclosure)에 들어갈 수 있다고 통보한 상태입니다. 집값 230만 불에 미상환 금액 575만 불이라니, 이미 회수 불가능한 수준입니다. 캘리포니아 주에서는 이런 경우 사법 경매(Judicial Foreclosure) 또는 신탁증서에 의한 경매(Trustee Sale)를 통해 부동산을 처분하게 되는데, 경매가로 나온 돈은 1순위 채권자부터 순서대로 받게 됩니다(출처: California Department of Real Estate).
김원석 씨는 최근 유튜브 영상을 통해 "20년 가까이 사업을 해왔고 부동산 담보를 기반으로 투자 사업을 진행해 왔다"며 "부동산 시장 흐름에 따라 이자 지급이 지연될 수 있지만 이를 사기라고 매도하는 것은 왜곡"이라고 주장했습니다. 하지만 제 경험상 이건 단순한 시장 흐름 문제가 아닙니다. 애초에 담보 가치를 초과하는 대출을 받은 것 자체가 정상적인 투자 구조가 아니거든요. 일반적인 금융기관이라면 이런 구조의 대출을 절대 승인하지 않습니다. 그런데 이렇게 원금 초과 대출이 가능했다는 건 대부업체들과 짜고 한 게 아니냐는 의혹이 제기될 수밖에 없는 겁니다.
실제로 LA 카운티 법원에 올해 2월 한 달 동안만 14건의 소송이 제기됐고, 특히 2월 17일 하루에만 다섯 건이 몰렸습니다. 투자자들 사이에서는 "조금이라도 빨리 소송을 제기해야 투자금을 조금이라도 회수할 수 있다"는 인식이 퍼지면서 소송 참여 움직임이 이어지고 있습니다. 올해 제기된 소송 대부분은 계약 위반(Breach of Contract)과 사기(Fraud) 관련 소송이며, 채권 각서 강제 집행이 두 건, 소액 청구가 한 건으로 나타났습니다.
정리하면 이번 사건의 핵심은 담보 구조입니다. 담보가 있다고 안전한 게 아니라 담보 구조가 안전해야 하는 겁니다. 부동산 담보 투자를 할 때는 반드시 담보 순위, LTV, 그리고 카운티 평가액을 직접 확인해야 합니다. 저는 앞으로 이런 투자 제안을 받으면 등기소에 직접 가서 모기지 기록을 확인할 겁니다. 큰돈을 주고 푼돈을 매달 받는다는 달콤한 제안 뒤에는 대부분 후순위 채권의 함정이 숨어 있습니다. 돈을 쉽게 벌려면 그만한 위험이 따르는 법이고, 그 위험을 정확히 이해하지 못하면 결국 원금조차 건지지 못하는 상황이 올 수 있다는 걸 이번 사건이 명확히 보여주고 있습니다.